Immobilien GbR - 6 Denkanstöße

Immobilienverwaltungs GbR – 6 Denkanstöße für Gründer

 

In diesem Artikel möchte ich einige Fragen zum Thema “Investieren mit einer Immobilien GbR” beantworten. Was befähigt mich zu diesem Beitrag? Seit April 2018 investiere ich gemeinsam mit zwei weiteren Kollegen über eine Immobilienverwaltungs GbR in Wohnimmobilien. Auf diesem Weg habe ich einige Erfahrungen sammeln dürfen, die ich mit Dir gerne teilen möchte.

 

Disclaimer: Die nachfolgenden Informationen stellen keine steuerliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen. Es handelt sich nur um unsere individuelle Erfahrungen, bitte sprich die Sachverhalte mit einem Steuerberater oder Steueranwalt durch.

Inhaltsverzeichnis

 

 

 Was ist eine GbR?

Die GbR oder auch GdbR – Gesellschaft des bürgerlichen Rechts – ist die einfachste Rechtsform einer Personengesellschaft. Zur Gründung ist de facto nicht einmal ein Gesellschaftsvertrag notwendig – der gemeinsame Zweck verbindet bereits. Dennoch ist es empfehlenswert einen Gesellschaftsvertrag zu vereinbaren, gerade wenn es um das Investieren von Immobilien geht. Schließlich geht es hier um längerfristige Investitionen bzw. “gebundenes Kapital”, die mit Kauf- und Kreditverträge einhergehen. In diesem Blog teilen wir unsere damaligen Beweggründe, um Dir aufzuzeigen, weshalb es aus unserer Sicht sinnvoll ist einen Gesellschaftsvertrag aufzusetzen. 

Oft findest Du die Gesellschaftsform der GbR im täglichen Geschäft bei Rechtsanwaltskanzleien oder Arztpraxen, jedoch kann diese Form der Gesellschaft auch für den Immobilienkauf genutzt werden.

 

 

Wie gründe ich eine Immobilien GbR?

Eine GbR ist die einfachste Form einer Personengesellschaft, die de facto noch nicht einmal einen Gesellschaftsvertrag benötigt. Der gemeinsame Zweck verbindet bereits zu einer “Gesellschaft”. Die Fahrgemeinschaft ist daher das prominenteste Beispiel einer GbR.

Wie oben bereits dargelegt, empfehlen wir dennoch die Fixierung der wesentlichen Punkte in einem Gesellschaftsvertrag. Im Internet findest Du teilweise auch schon standardisierte Verträge wie bspw. bei smartlaw. Nichtsdestotrotz empfehlen wir sich bei der Vertragserstellung ausreichend Zeit zu lassen und dies ggf. gemeinsam in einem Dialog mit einem Rechtsanwalt oder Notar vorzunehmen.

 

Wann ist der ideale Zeitpunkt für die Gründung einer Immobilien GbR?

Wir empfehlen Dir die Gründung der GbR vor dem ersten Immobilienkauf vorzunehmen. Das klingt sehr banal, jedoch gibt es viele, die sehr akribisch nach Immobilien Ausschau halten und ggf. schneller eine Immobilie beurkunden als sich um den Vertrag zu kümmern. Im Wesentlichen gibt es zwei zentrale Gründe, weshalb Du die Gründung vorab anstreben solltest: 

  1. Es ist viel einfacher die Vermögenslage innerhalb der GbR zu klären, wenn die Gesellschaft bei “0” Euro an Vermögen startet

  2. Wenn Du bzw. ihr bei “0” Euro Gesellschaftsvermögen startet, fallen die niedrigsten Gebührensätze für die Gesellschaftsgründung an. Die sollte Dich meines Erachtens ökonomisch incentivieren, um die Gründung vor dem ersten Investment vorzunehmen 

 

 

 

 

 Wie komme ich zu einem Gesellschaftsvertrag und was sind die Fallstricke?

Auch wenn wie eingangs erwähnt ein Gesellschaftsvertrag nicht vorgeschrieben ist, empfiehlt es sich einen solchen durch einen Notar oder Rechtsanwalt aufsetzen zu lassen.

Es gibt nach meinem Dafürhalten einige Fallstricken, die ein Gesellschaftsvertrag lösen kann. Dennoch solltest Du bedenken, dass es nicht die 100%-Lösung gibt bzw. Du durch den Vertrag nicht alles im Vorfeld regeln wirst können, was in Zukunft ggf. auftreten könnte. Daher solltest Du Dich anfangs nur auf die wesentlichen Punkte konzentrieren. Im Übrigen ist ein Gesellschaftsvertrag dynamisch und nicht in Stein gemeißelt, da Du den Vertrag über die Zeit stets anpassen kannst.

 

Bei der Erstellung des Gesellschaftsvertrag solltest Du mit Deinen Mitgesellschaftern genau überlegen, was alles geregelt werden soll und muss, damit einige Leitplanken – z.B. bei Fehlverhalten – vorgegeben sind. Jeder sollte sich vorab Gedanken dazu machen, die im Nachgang gemeinsam ausgetauscht werden. 

Um Dir konkret ein paar Beispiele zu nennen, möchte ich meine bzw. unsere Überlegungen mit Dir teilen, die wir damals bei der Erstellung des Gesellschaftsvertrags hatten: 

Ein zentraler Aspekt war bei uns die Regelung was passiert, wenn ein Gesellschafter ausscheidet. Da Investitionen in Immobilien in der Regel mittel- bis langfristig sind, wollten wir eine Regelung schaffen, dass das Auszahlen von dem anteiligen Gesellschafter über eine gewisse Zeit regelt. Dies hat – aus unserer Sicht – für die verbleibenden Gesellschafter den Vorteil, dass es zu keiner operativen Blockade kommt, da nicht “auf einen Schlag” Liquidität abgezogen wird bzw. werden kann. Was bei dieser Regelung mitschwingt ist das Bewusstsein, dass man mit Immobilien nicht das “schnelle Geld” als Ziel haben sollte. Wie schon eingangs erwähnt geht es bei Immobilieninvestitionen um gebundenes Kapital bzw. mittel- bis langfristigen Vermögensaufbau – und genau das wollten wir in unserem Gesellschaftsvertrag reflektiert haben. 

Ein weiterer wichtiger Aspekt war bei uns die Bewertung der Immobilien bei Ausscheiden eines Gesellschafters. Schließlich ist es nicht ausgeschlossen, dass es bei Ausscheiden eines Gesellschafters zu einer unterschiedlichen Interessenlage kommt. Der ausscheidende Gesellschafter hat vielmehr ein Interesse daran, dass die Immobilien einen recht hohen Wert ausweisen. Die verbleibenden Gesellschafter hingegen tendenziell genau das Gegenteil. Wir haben uns daher entschlossen, dass bei Ausscheiden eines Gesellschafters die Immobilien von einem Sachverständigen der IHK bewertet werden muss. Dabei wird jene IHK herangezogen, die für den Sitz der Gesellschaft zuständig ist. 

Des Weiteren wollten wir im Gesellschaftsvertrag festhalten, dass bei Ausscheiden eines Gesellschafters die verbleibenden Gesellschafter ein Vorkaufsrecht haben. Eine Immobilien GbR ist aus unserer Sicht eine anspruchsvolle Angelegenheit, die viel Motivation, Eigeninitiative und gegenseitiges Vertrauen verlangt. Daher wollten wir nicht, dass der Gesellschaftsanteil bei ausscheiden eines Gesellschafters einfach an einen “fremden Dritten” veräußert werden kann. 

Zudem haben wir noch vereinbart, dass wenn jemand heiratet, zwingend eine modifizierte Zugewinngemeinschaft unter den Ehegatten vereinbart werden muss. Was bedeutet das in diesem Kontext? Wenn geheiratet wird und keine Regelungen vorgenommen werden, leben die Ehegatten automatisch in Zugewinngemeinschaft. Sollte die Ehe nach bspw. 8 Jahren geschieden werden, haben die Ehepartner Anspruch auf den etwaigen Zugewinn. Bei der Betrachtung des Zugewinns würde auch jener mit berücksichtigt werden, der auch durch die GbR entstanden bzw. erwirtschaftet wurde. Letzteres wollten wir vermeiden. Schließlich wollten wir von Anfang an ausschließen, dass der geschiedene Ehegatten ggf. einen anteiligen Gesellschaftsanteil erhält. Dies hätte den geschiedenen Ehegatten dazu befähigt, in das operative Geschehen einzugreifen oder strategische Entscheidungen mitzubestimmen. Daher haben wir vereinbart, dass der Gesellschaftsanteil der GbR, bei einer etwaigen Zugewinngemeinschaft außer Betracht bleibt. Dies ist sicherlich ein nicht unbedeutender Eingriff in die Privatsphäre eines jeden Gesellschafters, jedoch war uns dies bei der Gründung wichtig und wir stehen nach wie vor hinter dieser Regelung. 

 

 

Davon losgelöst gibt es ganz allgemein gesprochen bestimmte Sachverhalte, welche Du im Außenverhältnis und im Innenverhältnis der Gesellschaft regeln kannst. Insbesondere im Innenverhältnis kannst Du solche Gesellschaftsverträge individualisieren. Innenverhältnis bedeutet die Rechte und Pflichten der Gesellschafter mit- bzw. gegeneinander. Das Außenverhältnis meint das Verhältnis und die Beziehungen einer Person zu einem Dritten bzw. die Beziehung einer Gesellschaft zu gesellschaft fremden Geschäftspartnern (Bank, Verkäufer, etc.).

 

  • Gegenseitige Absicherung 

    • gemeinsame Haftung für Verbindlichkeiten im Außenverhältnis

    • ggf. unterschiedliche Haftung für Verbindlichkeiten im Innenverhältnis

  • Stimm- und Vermögensregelung

  • Austritt eines Gesellschafters (durch Kündigung, Tod oder Scheidung)

 

 

Ein abschließender Satz zum Gesellschaftsvertrag: Du kannst natürlich versuchen jegliche Punkte zu regeln, es empfiehlt sich aber auch hier den Vertrag von Zeit zu Zeit auf neue Gegebenheiten anzupassen. Allerdings darf auch ein noch so gut ausgearbeiteter Gesellschaftsvertrag als “Allheilmittel” angesehen werden.

 

 Gibt es steuerliche Vor- und Nachteile bei der Immobilien GbR?

 

Grundsätzlich sind wir keine Steuerberater, weshalb es sich empfiehlt die Themen mit einem Steuerberater/in zu erörtern. Aus unserer Sicht geht es bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft in Form einer GbR letztendlich darum, dass Immobilien erworben und gehalten werden. Explizit ist diese Form des Investierens nur für Buy and Hold – also lange Haltedauern und Bestandsaufbau vorteilhaft. Insbesondere dann, wenn für den Start hohe Summen wie das Startkapital für eine GmbH fehlen.

Eine GbR kombiniert die Vorteile eines Investments als Privatperson mit den Vorteilen eines Investments als Gruppe. Die Vorteile sind aber nur in der GbR als vermögensverwaltende GbR möglich, sprich als nicht gewerblich tätige Gesellschaft. Diese hat die Besonderheit, dass Mieteinnahmen lediglich mit der Einkommensteuer nicht aber zusätzlich mit der Gewerbesteuer besteuert werden.

 

Die Wahl der Rechtsform legt nämlich die Grundsteine für die weiteren Investitionsentscheidungen und ist vor allem beim Aufbau, als auch bei der Bestandsverwaltung und dem möglichen Exit oder einer Übertragung oder Verkauf an Dritte oder Vererbung immens wichtig. Der Artikel liefert aber einige Denkanstöße aus der persönlichen Erfahrung heraus.

Ein Vorteil aus unserer Erfahrung heraus ist der, dass die GbR eine Personengesellschaft ist und Gewinne aus Immobilienverkäufen – nach aktueller Rechtslage – nach Ablauf der “10 Jahresfrist” steuerfrei sind. Dies ist analog zu der Regelung bei privaten Immobilienkäufen. 

 

Da die GbR selbst kein Steuersubjekt sondern ein Steuerobjekt ist, werden Gewinne und Verluste erst auf persönlicher Ebene innerhalb der Einkommensteuererklärung versteuert. Die GbR – als Steuerobjekt – muss jedoch im Vorfeld eine sogenannte GUE, also eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung, anfertigen. Das Ergebnis wird dann gemäß der jeweiligen Gesellschaftsanteilen verteilt. Folglich wirkt sich ein Verlust aus der Tätigkeit der GbR steuerbegünstigend auf die private Einkommensteuererklärung aus. Bei einer vermögensverwaltenden Immobilien GbR stellen die Einkünfte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar und ist unter dem Punkt “aus Grundstücksgemeinschaften” anzusetzen.

Abschließend bleiben folgende Vorteile festzuhalten:

  • Bündelung von Kapital mehrerer Personen dadurch auch höhere Kreditwürdigkeit, oft separates Rating als GbR bei den Banken zur Finanzierung 

  • geringe Kosten (Gründung, Steuerberatung, etc.)

  • keine aufwendige doppelte Buchführung 

  • Finanzierung: Bank hat die GbR als Gesamtschuldner und die Personen als Schuldner.

Dennoch gibt es auch einige Nachteile, auf die ich im nächsten Kapitel eingehen möchte.

 

 

Welche Nachteile hat die Immobilien GbR?

Steuer

Ein steuerlicher Nachteil gegenüber der vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft besteht darin, dass die GbR nicht den niedrigeren Steuersätzen der Körperschaftsteuer von derzeit 15,6 % (aufgrund Gewerbesteuerkürzung), sondern bis hin zu den Spitzensteuersätzen der Einkommensteuer von bis zu 45 % unterliegt.

Überschüsse und Verluste  werden aber auch gleichmäßig (je nach Geschäftsanteil) auf die Gesellschafter aufgeteilt. Für uns war es kein großes Thema, da wir zu Beginn unseres Berufslebens standen und das Potenzial gesehen haben, die erworbenen Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen. 

Achtung: Neben der Besteuerungsthematik gibt es jedoch auch noch andere Kosten wie bspw. Grundbuchkosten, die bei etwaigen Gesellschafterwechsel anfallen können. Bei einer GbR wird nämlich im Grundbuch nicht nur der Gesellschaftsname sondern auch die Gesellschafter selbst eingetragen. Dies ist bei Kapitalgesellschaften wie bei einer GmbH anders. Verändert sich der Gesellschafterkreis der GbR fallen ggf. neue Grundbuchkosten für die Bestandsimmobilien an. Dies kann je nach aktuellem Immobilienbestand eine recht kostspielige Angelegenheit werden. 

 

Finanzierung

Durch den hohen Dokumentationsaufwand (>= 2 Personen) und die oft fehlende Expertise der Banken sind Personengesellschaften oftmals schwieriger zu finanzieren. Die Banken bevorzugen meist nur die gängigen Konstrukte wie GmbHs (bzw. UGs (haftungsbeschränkt)) oder KGs. Der Prüfungsaufwand ist unseres Erachtens bei Personengesellschaften sehr hoch und daher schrecken Banken bei vermeintlich kleineren Investitionen zurück. Für uns war es daher meist sinnvoller ein Paket an Wohnungen zu kaufen, damit sich für die Bank der Bewertungsaufwand rechnet.

Da GbR in kein Register wie bspw. das Handelsregister eingetragen sind nehmen Banken GbR’s “nicht für voll”. Das mussten wir gerade am Anfang oft leidvoll erfahren. Daher war es für uns umso wichtiger bei den Banken sehr professionell und strukturiert aufzutreten sowie im Nachgang sämtliche Unterlage in gut aufbereiteter Form einzureichen.

Einige Bankberater sind mit solchen Konstrukten nicht ganz vertraut. Dadurch gestalteten sich einige Finanzierungsanfragen als schwierig. Aufgrund des derzeit herrschenden “Immobilien-Hypes” sind die Banken aus unserer Sicht eher an einem “einfachen” Kundenfall interessiert als komplexere Kundenanfragen zu bearbeiten. Wir persönlich können das nicht nachvollziehen, hat sich doch für die mit uns zusammenarbeitenden Banken das Geschäft aufgrund der ganzen Folgefinanzierung gelohnt. Daher können wir Dir nur raten, dass Du Dich bei den Bankgesprächen – gerade am Anfang – nicht nur auf Überzeugungsarbeit sondern auch Vertrauensbildung fokussierst.

 

Gesellschafterhaftung

Großer Nachteil ist die unbeschränkte und persönliche Haftung für jeden GbR Gesellschafter (zumindest im Außenverhältnis). Das hat zur Folge, dass bei einer etwaigen Schieflage der GbR alle Gesellschafter in die Haftung genommen werden können. Macht euch daher vorher mit euren Geschäftspartnern bewusst was dies im Einzelfall bedeutet. 

 

Fazit

 

Ein Investment innerhalb eines Teams macht aus meiner bzw. unserer Sicht dennoch hochgradig Sinn ganz gleich ob als Immobilien-GbR oder GmbH.

Du profitierst von den Vorteilen der anderen Mitgesellschafter und kannst dadurch eigene Schwächen ausgleichen. Oft entsteht erst dann ein größerer Investmenthebel, da Du durch das Investieren innerhalb eines Teams Arbeit und Eigenkapital potenzieren kannst. 

Bei uns ist es so, dass wir durch unterschiedliche Stärken in den verschiedenen Bereichen die zu einem Bestandsaufbau nötig sind uns hervorragend in dem Team und dadurch in unserer Gesellschaft ergänzen.

 

Auch wir haben über ein halbes Jahr pro und contra abgewogen und genauestens die Paragraphen des Gesellschaftsvertrages geprüft und angepasst.

Wir selbst haben über dieses Vehikel mit Erfolg einen Immobilienbestand aufbauen können.

Darüber hinaus gibt es Möglichkeiten die GbR-Investments späterhin in eine GmbH & Co-KG einzubringen ohne dass Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.

 

Unser Motto ist “geteiltes Leid ist halbes Leid” und gleichzeitig spornen wir uns gegenseitig zu Höchstleistungen an und reflektieren unsere Kaufentscheidungen kritisch.