Fortgeschrittene

Immobilien für Kinder – Fallstrick und Tipps für Eltern – Für den Nachwuchs vorsorgen und Vermögen in die nächste Generation bringen

Ab einem gewissen Alter im Leben beschäftigt man sich in der Regel nicht mehr nur mit dem eigenen Vermögensaufbau, sondern auch mit dem Vermögensaufbau der nächsten Generation. Hast Du auch schon einmal darüber nachgedacht, was mit Deinem Vermögen in der nächsten Generation passiert? Strebst Du auch einen generationenübergreifenden Vermögensaufbau an?

 

In diesem Zusammenhang ist finanzielle Bildung seiner Nachfahren von sehr hoher Bedeutung, die bloße Weitergabe von Vermögenswerten steht hingegen nach meinem Dafürhalten eher an zweiter Stelle. Für die finanzielle Bildung der Filia oder des Filius gibt es im heutigen Informationszeitalter zwar mannigfaltige Möglichkeiten, nichtsdestotrotz sollte man diese besondere Art der Bildung nicht nur verinnerlichen, sondern auch direkt auf sein eigenes Leben anwenden. Schließlich sollte in puncto “finanzieller Bildung” klar sein, dass man sich hierbei weder auf die Schule, noch auf die Hochschule oder den Staat verlassen sollte.

 

Neben der Frage ob man Immobilien “auf die eigene Bilanz” erwirbt, kann auch die Investition in eine Immobilie auf das eigene Kind eine sinnvolle Geldanlage sein. Wie bei allen Investments gibt es unterschiedliche Dinge zu beachten, die ich in diesem Blogbeitrag kurz darstellen möchte.

 

Bevor wir starten wie gewohnt unser Disclaimer, dass wir weder Steuerberater noch Rechtsanwälte sind und wir daher mit unserem Blog keine Beratungsdienstleistung abgeben bzw. darstellen, sondern vielmehr unsere Ideen und Erfahrungen diesem Thema mit Euch teilen. 

#1 Immobilieninvestments für den Nachwuchs

 

#Studentenwohnung

Interessant für Dich als Elternteil kann es sein, in der zukünftigen Stadt des Kindes eine Eigentumswohnung zu erwerben und das Kind dort für die Zeit des Studiums oder der Ausbildung wohnen zu lassen. Das erleichtert 1. die Wohnungssuche bei anhaltender Wohnungsknappheit in den Großstädten und ermöglicht 2. attraktive Mieteinnahmen in einer Studentenstadt, in der auf Grund des vorangegangenen Arguments Wohnungen gerade für Studierende ein knappes Gut sind. Wer aber nicht bis zu einem Studium oder der Ausbildung warten möchte, für den gibt es auch andere Alternativen.

 

#vermietete Immobilie

Unabhängig vom Alter oder Präferenz des Kindes, kannst Du auch ein vermietetes Objekt zur Kapitalanlage für Dein Kind erwerben. Ein ganz legales Steuersparmodell besteht darin, seinem Kind eine vermietete Wohnung oder ein Haus zu übertragen (Schenkung). Dafür eine kurze Beispielrechnung:

 

Die Einkünfte aus Vermietung (und Verpachtung) aus einer 100.000 € Eigentumswohnung (= Bruttokaufpreis) betragen 5.000 € (= Jahresmieteinnahmen [netto]). Die Rendite vor Steuern beträgt somit 5 % (= 5.000 € : 100.000 € x 100). Beträgt Dein persönlicher Durchschnittssteuersatz 33 %, bleiben Dir 3.300 €. Damit vermindert sich die Nettokaltmiete Rendite nach Steuern auf 3,3 % (= 3.300 € : 100.000 € x 100).

 

Da ein Kind als eigenes Steuersubjekt gilt, kann es bis zum Freibetrag von derzeit 9.984€ (Veranlagungsjahr 2022) steuerfrei die Mieten vereinnahmen. Dies ist gleichzeitig der Grundfreibetrag für jeden Einkommensteuerpflichtigen.

Wenn Du die Eigentumswohnung auf Dein Kind überschreiben lässt, bleibt also der Familie die Rendite von 5 % erhalten. Dieser Vorteil ist immens und kann dem Kind bis zum 18. Lebensjahr einen bedeutsamen Mietüberschuss einbringen. Im o.g. Beispiel ergibt sich ausgehend von 5.000€ Mieteinnahmen pro Jahr, ein Mietüberschuss von ca. 90.000€ nach 18 Jahren. Ohne die Nutzung des Freibetrages ist der Überschuss deutlich reduzierter.
Ein attraktiver Vorteil ist dabei, dass eine Übertragung eines Hauses oder Wohnung an seine eigenen Kinder keine Grunderwerbssteuer auslöst.

 

Die Übertragung von Vermögen auf seine Kinder hat seit 2012 steuerlich an Attraktivität gewonnen, nachdem die Höhe der eigenen Einkünfte von volljährigen Kindern für Kindergeld und Kinderermäßigung keinen Einfluss mehr haben. Aber was genau musst Du dabei beachten? Das klären wir im nächsten Kapitel.

#2 Was ist zu beachten?

 

Da es sich bei einem Immobilieninvestment um ein Rechtsgeschäft handelt muss man zuerst die Geschäftsfähigkeit des Nachkommens feststellen.

Bei minderjährigen Kindern hat ein Ergänzungspfleger den notariellen Vertrag mit zu unterzeichnen, weil Eigentum finanzielle Belastungen mit sich bringen kann, wie z. B. Reparaturaufwand oder Verpflichtungen aus einem Verwaltervertrag, die zu berücksichtigen sind, wenn das Kind keine anderen Einkünfte hat. Den Ergänzungspfleger kannst Du allerdings selbst aus Deinem Bekanntenkreis bestimmen.

 

Neben der Übertragung bzw. Schenkung gibt es auch andere Möglichkeiten Eigentum in Form einer Immobilie zielgerichteter zu übertragen. Dabei geht es vor allem darum, dass der Filius sich nach dem 18. Geburtstag nicht unbedingt vom Erlös den neuesten Porsche aussucht. Zwar kannst Du die im Kapitel #4 dargestellten Risiken durch einen Schenkungsvertrag ausschließen, demgegenüber stellt es doch immer auch einen Vertrauensbruch dar, eine Schenkung zurückzufordern. Frei dem Motto “geschenkt, ist geschenkt und wieder(zurück)holen, ist gestohlen”.

 

Eine denkbare alternativ Lösung wäre daher ein befristeter Nießbrauch auf die Mieteinnahmen. Dadurch kannst Du für eine befristete Dauer – für unser Beispiel 18 Jahre – Dein Kind über einen Zuwendungsnießbrauch an den Mieteinnahmen partizipieren lassen. Mit Fristablauf dieses Nießbrauchs wird er automatisch im Grundbuch gelöscht und Du kannst die Miete wieder vereinnahmen. Auch bei dem Thema Nießbrauch ist ein vom Vormundschaftsgericht bestellter Ergänzungspfleger einzusetzen.

Hierbei gibt es eine steuerliche Besonderheit zu beachten: Beim “Zuwendungsnießbrauch” können Deine Kinder keine Abschreibung ansetzen. Schließlich haben Deine Kinder die (ursprünglichen) Anschaffungskosten nicht getragen. Laut gesetzlicher Regelung muss der Nießbraucher die Zinsen bezahlen, der Eigentümer (= Du) hingegen die Tilgung. Deshalb eignet sich der Zuwendungsnießbrauch eher für abbezahlte Immobilien.

Nicht aber nur der Vermögensaufbau soll uns heute beschäftigen. Folglich geht es nun vor allem um Denkanstöße für bereits vorhandenes Vermögen in Form von Immobilien (gilt meist analog für andere Assetklassen), welches Du von Deinem Besitz in die nächste Generation überführen möchtest.

 

Ein weiteren Kniff, den man für die Übertragung von Vermögen nutzen kann ist die Schenkung oder Vererbung. Was das bedeutet und wie man damit am geschicktesten umgeht, bzw. welche Risiken oder Nachteile es dabei gibt, werde ich dir im nächsten Kapitel erläutern.

#3 Vererbung & Schenkung

Es macht Sinn sich so früh wie möglich, meist bereits vor dem Kauf auch der ersten eigenen Immobilie zur Kapitalanlage mit der Weitergabe des Vermögens in die nächste Generation zu beschäftigen. Ansonsten wird man selbst zu Lebzeiten oder die Nachkommen beim Ableben ein böses Erwachen beim Fiskus erleben.

Der Fiskus fordert seinen Anteil ungeachtet der Tragik, die oft mit dem Verlust eines Menschen verbunden ist. Daher sollte das Motto nicht sein “über Geld spricht man nicht”! Vielmehr solltest Du mit Deinen Kindern über potenzielle Optionen sowie Möglichkeiten sprechen und dabei auch über etwaige Risiken und Aufgaben eingehen.

 

Wenn die Eltern ihre Immobilie vererben wollen, halten sie das in der Regel im Testament fest, dass bei einem Notar erstellt und verwahrt wird. Der Erbfall tritt bei Tod des Testamentserstellers ein und erst ab diesem Zeitpunkt wechselt dann zunächst unentgeltlich auch der Eigentümer des Hauses.

 

Bei der Schenkung bekommt der Beschenkte das Eigentum ebenfalls ohne Zahlung eines Kaufpreises. Allerdings mit dem Unterschied, dass die Eigentumsverhältnisse bereits zu Lebzeiten vom Schenkenden auf den Beschenkten übergehen. Für den Übertrag von Eigentum durch Erbe oder eine Schenkung gibt es verschiedene Freibeträge deren Höhe nach geltendem Recht angepasst wird. 

 
 

Ein Erbe lohnt sich daher meistens nur, wenn der Wert der Immobilie innerhalb des Freibetrages liegt. Bei mehreren Erben kann es auch in den besten Familien aufgrund hoher Summen ggf. zu etwaigen Streitigkeiten kommen.

Es ist daher umso wichtiger noch zu Lebzeiten seinen Nachlass zu regeln, um potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden. Darüber hinaus kannst Du zu Lebzeiten den Nachlass steuerlich aktiv mitgestalten und bspw. alle zehn Jahre die Schenkungsfreibeträge nutzen.

 

Zusammengefasst gibt es folgende Risiken und Lösungsansätze zu beachten:

  • Bei Schenkung ein Rückforderungsrecht vorbehalten 

(Fälle: Scheidung, Insolvenz, drohende Verarmung, bei grobem Undank, etc.)

  • Wohnrecht (bspw. auf Lebzeit) einräumen bei einer weiterhin selbstgenutzten Immobilie

  • Nießbrauchrecht in das Grundbuch eintragen lassen, ermöglicht weiterhin die Nutzung der Immobilie bspw. bei Vermietung

 

Neben den beiden vorangestellten Varianten der Übertragung (Vererben, Verschenken) gibt es auch noch die Möglichkeit den Besitz weiterzuverkaufen

 

 

#3.1 Verkauf an das Kind/Enkelkind und Gestaltungen

In diesem Abschnitt geht es um die Variante durch einen Verkauf Deine Immobilie an Dein Kind zu veräußern, warum ein Verkauf sinnvoll sein kann und welche Gestaltungsspielräume es dabei gibt.

Der Verkauf der Wohnung oder des Hauses an das eigene Kind ist wie bereits im oberen Abschnitt beschrieben grunderwerbsteuerfrei.

Es bietet weiterhin meist für das Kind die Möglichkeit Eigentum unterhalb des marktüblichen Wertes von den Eltern zu erwerben. Der Wert ist dabei gesetzlich nicht definiert, jedoch sollte eine Immobilien mit einem Marktwert von bspw. 350.000€ nicht für 10.000€ an das eigene Kind verkauft werden. Das Finanzamt wird einem diesen Vorgang vermutlich als verdeckte Schenkung auslegen. Bleibt hingegen ein Wohnrecht für die Eltern mit einem Mietverhältnis (bspw. als Rentenkauf) bestehen, kommt das Kind in alle ertragsteuerlichen Vorteile einer Kapitalanlage bspw. abzugsfähige Werbungskosten und Renovierungen.

 

Rentenkauf ist dabei eine Variante bei der der Kaufpreis durch das Kind nicht wie üblicherweise bei einem Verkauf in einer Zahlung, sondern über einen Zeitraum bspw. 10, 15 Jahre als Rente an die Eltern überwiesen wird (diese Variante ist auch beim Kauf unter fremden Dritten möglich jedoch eher unüblich). Durch einen solchen Erwerb können die Eltern in diesem Beispiel unter anderem den Unterhalt für ihre Pflege- bzw. altersgerechte Wohnung bestreiten. Weiterhin muss das Kind bei dieser Variante keine Zinskosten an eine Bank entrichten, da durch die Rentenzahlung keine Verschuldung bei einer Bank notwendig wird. Eine Einbuße durch die Rentenzahlung ist aber bei dem Modell nicht von der Hand zu weisen, kann aber über die Dauer der Kaufpreisrückzahlung verringert werden. Die Eltern fungieren mit dem Rentenkauf den Kaufpreis sozusagen als Darlehensgeber, der dann wiederum in monatlichen Raten faktisch wie ein Kredit bedient wird. Die monatliche Zahlung kann dabei individuell vereinbart werden.

 

Weiterer Vorteil ist, dass beim Kauf von Eltern aber auch Großeltern das Kind sich die Grunderwerbsteuer spart. Kosten wie notarielle Beurkundung, Grundbuchumschreibung fallen dennoch an.

 

#4 Familiengesellschaft/Familienpool

Mit der Familiengesellschaft ist es ebenfalls möglich Vermögen an die Kinder zu übertragen und dabei zu Lebzeiten der Eltern die Entscheidungen bei den Eltern zu belassen. So kann die teilweise rechtliche Nachteilhaftigkeit eines Immobilienerwerbs für Minderjährige mit einer Kommanditgesellschaft umgangen werden.

Eine Kommanditgesellschaft ist eine Personengesellschaft in der sich mindestens zwei Personen zusammenschließen – in unserem Beispiel eine Familie- um Immobilien oder Grundstücke zu kaufen und diese zu vermieten oder zu verpachten.

Es empfiehlt sich wenn nicht nur eine einzige, sondern mehrere Immobilien oder andere Vermögensgegenstände wie Aktien oder Beteiligungen an einem Betrieb übergeben werden sollen. Die Kinder werden dann über die Beteiligung an der Familiengesellschaft an den von Dir eingebrachten Vermögensgegenständen (zum Beispiel Immobilien) beteiligt.

Du bleibst weiter als Geschäftsführer der (Kommandit-)Gesellschaft “Herr im Haus”. Ein weiterer Vorteil ist es, dass Du Dir selbst und einem Ehepartner mehr Anteil am Ertrag zuweisen kannst, als es Dir bspw. per Beteiligung/Anteil zusteht.

Besonders bei komplexen Vermögen bei denen einer Zersplitterung vorgebeugt werden soll, empfiehlt sich solch ein Modell. Übertragung von Vermögen in Form der Familiengesellschaft sind auch schenkungssteuerpflichtig (siehe Abschnitt #2), wobei auch hier zuerst die Freibeträge ausgeschöpft werden können.

 

Auch hilft die Verteilung in Form der Kommandit- also einer Personengesellschaft dabei, die Einkommenssteuerlast zu senken, indem steuerliche Gewinne (oder Verluste) über die jeweiligen Gesellschaftsanteile verteilt werden.

#5 Fazit 

 

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass ein frühes Beschäftigen mit dem Thema Vermögensaufbau automatisch auch eine Beschäftigung mit dem Thema Vermögensweitergabe mit sich bringt. Etwaige Stolpersteine, die es auf dem Weg gibt, kann man so frühzeitig erkennen und sich über die Fallstricke der Schenkungs-, Erbschafts-, und Einkommenssteuer-Gesetzgebung ausgiebig Gedanken machen.

Ich hoffe ich habe Dir mit dem Artikel einen Einblick in das Thema geben können und habe Dich dabei etwas zum Nachdenken anregen können.

 

Ich halte die wichtigsten Erkenntnisse des Artikels noch einmal fest:

Über die Planung des Vermögens in Form der Schenkung/Vererbung sollte man sich noch zu Lebzeiten Gedanken machen um optimal, die vom Gesetzgeber vorgesehenen Freibeträge nutzen zu können.  

Im Falle eines vermieteten Objektes kann man durch den Übertrag der vermieten Immobilie die Steuerfreibeträge/Grundfreibeträge des Nachkommens zum Vorteil nutzen und Steuerlast reduzieren.  

Ein Verkauf der selbstgenutzten und auch vermieteten Immobilie an das eigene Kind kann eine durchaus lohnenswerte Variante zum Vermögensübertrag sein. In unserem Beispiel auch die Variante als Rentenkauf.  

Die Gründung einer Familiengesellschaft lässt die Kinder schon früh als Gesellschafter an Vermögen beteiligen und lässt das Zepter über die Verwendung der Mieteinnahmen und der Immobilien in der Hand der Eltern. Weiterhin umgeht man dadurch die fehlende oder beschränkte Geschäftsfähigkeit des Kindes.