Neben der Frage: Welche Immobilie kauft man? Wann ist der richtige Zeitpunkt? Gibt es eine entscheidende Frage, die sich sicher jeder, der darüber nachdenkt, zu investieren stellt:
“Wie viel Geld kann ich mit einem Immobilieninvestment verdienen?”
Dabei geht es zum einen darum, was bleibt monatlich übrig? Und zum anderen um die Frage den Return on Investment (ROI) über die Gesamtlaufzeit bis zu einem Verkauf.
Die Antwort ist natürlich: ”Es kommt darauf an.” Doch worauf kommt es an? Das werde ich Dir in dem Beitrag erläutern und ein reales Beispiel aus meinem Portfolio geben.
Im Internet erscheinen immer wieder Angebote oder Werbeblogs bei denen davon gesprochen wird, dass ein Investment in Immobilien sich nicht “lohnen kann” und es selbstverständlich ist monatlich einen Betrag “draufzulegen”.
Doch das muss nicht so sein.
Ich zeige Dir, wie Du kalkulieren solltest, welchen Einfluss die Steuer hat und wie aber auch Reparaturen (gerade in Zeiten der Inflation) enormen Einfluss auf Deine Rendite haben.
Die Rendite einer Immobilie habe ich Dir in einem vorherigen Blog neben anderen Kennzahlen schon einmal berechnet.
Leider war diese erste Näherung nur die halbe Wahrheit. Denn die reale Rendite eines Investments zeigt sich erst nach einem Zeitraum von mehreren Jahren, wenn sich durchschnittliche Kosten für Instandhaltung einpendeln und ungünstige Einmaleffekte wie Nebenkosten verschwinden, Nebenkostenabrechnungen eintrudeln und so weiter.
Eine Preissteigerung lasse ich bewusst außen vor. Warum lasse ich die Preissteigerung außen vor? (Lesetipp: Gerd Kommer – “Kaufen und mieten” – weitere Lesetipps findest Du hier: Die TOP 10 Buch- & Blogempfehlungen – Estatefolio. Nunja, so wie es die letzten 10 Jahre gewesen ist wird es vermutlich die nächsten 10 Jahre nicht weitergehen, daher gehe ich bei der Betrachtung davon aus, dass die Preise auf dem zurückgegangenen Preisniveau von April 2023 bleiben.
Ich werde Dir an einem realen Beispiel aus meinem Portfolio zeigen, wie viel Geld die Immobilie abwirft. Dabei zeige ich, was vor bzw. nach Steuern übrig bleibt. Wie viel Geld bleibt nach einem Verkauf übrig?
Disclaimer: Bevor wir starten wie gewohnt unser Disclaimer, dass wir weder Steuerberater noch Rechtsanwälte sind und wir daher mit unserem Blog keine Beratungsdienstleistung abgeben bzw. darstellen, sondern vielmehr unsere Ideen und Erfahrungen zu diesem Thema mit Dir teilen möchten.
Inhaltsverzeichnis
#2 Wie berechnet sich die Steuer?
#3 Reales Beispiel aus meinem Portfolio – wie viel bleibt übrig?
#3.1 Was bleibt übrig ?- hypothetischer Verkauf nach 10 Jahren (steuerfrei)
#3.3 Instandhaltungskosten und Reparaturen, Hausgeld
#3.5 Was bleibt übrig ? & ein hypothetischer Verkauf nach 10 Jahren (steuerfrei)
#1 Überschuss kalkulieren
Wie kalkuliere ich den monatlichen/jährlichen Überschuss meiner Immobilie?
Kaltmieteinnahme + Nebenkostenvorauszahlung – Hausgeld (umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten) – Kapitaldienst (Zins + Tilgung) – Grundsteuer – Reparaturen – Steuer
#2 Wie berechnet sich die Steuerlast auf die Mieteinnahmen?
Vereinfacht:
Gebäudewert-Immobilie (bei Ankauf) ~80.000€
Damit wäre das Beispielobjekt ca. 150€ positiv im Monat nach Steuern. Dabei ist aber vermutlich ein Großteil des Überschusses in der Immobilie als Tilgung gebunden.
#3 Reales Beispiel aus meinem Portfolio – wie viel bleibt übrig?
#3.1 Was bleibt übrig ?- hypothetischer Verkauf nach 10 Jahren (steuerfrei)
Musterstr. 36 in Mannheim
Musterstraße 36 ist ein reales Beispiel aus meinem Portfolio. Zum Schutz der Mieter werde ich keinerlei Daten Informationen teilen, die Rückschlüsse auf das Objekt zulassen.
Kauf der Wohnung war am 01.12.2017 – Kaufpreis 93.000€, Kredit 82.500€, 2,1% Zins + 4,4% Tilgung 6,5% Annuität (450€), Hausgeld 231€, davon 50€ nicht umlagefähig 53,5 qm, 2 ZKB im 2. OG eines 11-Parteien Mehrfamilienhauses.
Die Wohnung war damals von den Eigentümern (Pärchen mit einem 1 Jahr alten Kind) bewohnt, diese haben sich dafür entschieden, ein Haus zu bauen und wollten daher das Objekt verkaufen. Glück für mich.
Das Objekt liegt in Mannheim in einem sehr gut angebundenen Stadtteil, wenige Straßenbahn Minuten von der Innenstadt entfernt.
Nachdem die Eigentümer zum 31.03.2018 ausgezogen sind, befindet sich das Objekt seitdem in der Vermietung.
Abbildung 1: Estatefolio Einheitsübersicht – Musterstraße 36 in Mannheim
#3.2 Miete und Vermietung
04/2018-03/2021: Zunächst wurde die Wohnung an ein junges Pärchen vermietet, was seit 2021 nach der Coronazeit leider ausgezogen ist. Den ehemaligen Mietern wurde durch das häufige Arbeiten aus dem Home Office heraus bewusst, dass sie etwas mehr Platz benötigen. Miethöhe: 490€
Obwohl ich 40€ mehr Kaltmiete nehmen konnte, als es meine selbstgewählte Annuität von 450€ zuließ, konnte ich aufgrund der Höhe der nicht umlagefähigen Nebenkosten keinen positiven Cashflow vereinnahmen.
Das Hausgeld beläuft sich auf 217€. Dieses Hausgeld besteht aus einem umlagefähigen Anteil (167€) und einem nicht umlagefähigen Anteil (50€). Im Jahr fällt ab und zu eine Reparatur an.
Also ist die Wohnung “für die Tonne”? Rückblickend betrachtet bin ich zwar froh, dass ich die Wohnung gekauft habe, hätte aber einiges anders gemacht.
Mehrere Angebote einholen für bessere Zinskonditionen. Die Preise in der Lage Mannheims sind Gott sei Dank seitdem etwas gestiegen und ich habe einige Jahre später im gleichen Haus noch einmal kleinere Wohnungen für einen ähnlichen Preis kaufen können.
03/2021- heute: Es konnte reibungslos an ein neues junges Pärchen vermietet werden. Miethöhe: 520€
Abbildung 3: Estatefolio Einheitsübersicht – Finanzdetails – Musterstraße 36 in Mannheim
#3.3 Instandhaltungskosten und Reparaturen, Hausgeld
Zu Beginn habe ich im Trockner- und Waschmaschinenraum etwas PVC Boden verlegt.
Bisher hatte ich sehr viel Glück, lediglich die Toilette hat in der Vergangenheit öfter “Mucken gemacht”, was aber an der Kalkhaltigkeit des Wassers liegt. Da ich den Schwimmer der Toilette selbst ausgetauscht habe, fallen nur die etwa 80€ Materialkosten zu Buche. In diesem Fall habe ich den Schwimmer auf meine Kosten getauscht, obwohl es evtl. auch ein Fall für die Kleinreparaturklausel gewesen wäre.
Durch eine nicht näher identifizierbare Ursache kam es leider auch in 2022 zu einer Abflussverstopfung in der Wohnung, die mit ca. 330€ zu Buche geschlagen ist.
Mir ist bewusst, dass die Kosten von ca. 500€ nach nicht besonders viel klingen.100€/Jahr ergibt eine Instandhaltungsrücklage von 8,30€ pro Monat. Üblicherweise sollte man lieber über nachfolgend aufgeführte Methoden seine Instandhaltungskosten berechnen.
Dabei wird davon ausgegangen, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung der Immobilie anfällt. Eine Voraussetzung ist also, dass die ursprünglichen Baukosten bekannt sind.
Ein weiterer Faktor ist, dass davon ausgegangen wird, dass nur etwa 70 Prozent der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen, die restlichen 30 Prozent sind Kosten, die die Eigentümer für ihr Sondereigentum einkalkulieren sollten.
Petersche Formel:
Baukosten pro Quadratmeter x 1,5 x 0,7 : 80 = Instandhaltungsrücklage
Beispielrechnung
Bei Baukosten von 2.500 € pro Quadratmeter (Herstellungskosten) würde sich die Instandhaltungsrücklage nach der Petersschen Formel wie folgt berechnen:
2.500 €/m² x 1,5 x 0,3 : 80 = 14,2 €/m²
Bei einer Wohnung mit 53,5 m² entspräche dies einem monatlichen Betrag von 62,70 €.
#3.4 Steuern
Das Objekt halte ich als Privatperson, daher wird es mit meinem normalen Steuersatz als Angestellter berechnet. Aktuell habe ich einen Durchschnittssteuersatz von 29% (lt. Bescheid 2021).
#3.5 Was bleibt übrig ? & ein hypothetischer Verkauf nach 10 Jahren (steuerfrei)
Was bleibt jetzt von den 520€ übrig, die ich als Kaltmiete veranschlagt habe?
Aktuell gehen alleine von den 520€ – 450€ Annuität ab.
Bedeutet, mein Überschuss liegt bei 70€. Dabei ist aber nicht berücksichtigt, dass ca. 50€ nicht umlagefähige Nebenkosten noch abgezogen werden müssen. Das bedeutet 15€ bleiben jeden Monat übrig.
Monatlicher bzw. jährlicher Cashflow
Diese 20€/Monat (240€/Jahr) muss ich jetzt allerdings auch noch versteuern, theoretisch mit 42%, um aber ein möglichst reales Bild zu bekommen, verwende ich meinen Durchschnittssteuersatz aus 2021 (29%).
Damit bleiben mir monatlich 14,20€ also knapp 170€ im Jahr. Das reicht nicht mal für eine Fitnessstudio-Mitgliedschaft.
Tilgungsanteil
Natürlich darf ich nicht vergessen, dass ich ca. 305€/Monat tilge. Dieses Geld wird aber erst realisiert, wenn ich das Objekt verkaufe. Dafür muss das Objekt im Wert gleich bleiben, bzw. steigen.
Dadurch, dass ich nur ca. 20.000€ Eigenkapital eingebracht habe (für NK und einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln abzudecken) ist das Objekt zu einem Großteil finanziert (ca. 88% Fremdkapitalanteil).
Durch die hohe Tilgung von 4,4% tilge ich über die Gesamtlaufzeit von 10 Jahren etwas mehr als 45% des Darlehens (durch die annuitätische Berechnung steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt). Damit sind nach 10 Jahren noch etwa 42.000€ Darlehen übrig. (siehe Abbildung https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php).
Der Verkauf – nach 10 Jahren steuerfrei
Da ich das Objekt erst seit knapp 5 Jahren habe, ist ein steuerfreier Verkauf erst in 5 Jahren möglich. Vermutlich werde ich auch diesen Verkauf wahrnehmen. Nicht etwa, weil mir das Objekt nicht gefällt, sondern weil ich das darin aufgebaute und gebundene Kapital gerne nutzen würde. Sei es für ein neues Objekt oder auch für ein alternatives Investment.
Inklusive aller Nebenkosten habe ich etwa 99.000€ für das Objekt bezahlt. In 10 Jahren habe ich darüber hinaus ca. 13.300 € Zinsen ausgegeben (erhalte ich anteilig von der Steuer zurück). Davon 40.000€ durch Tilgung aufbauen. Auch konnte ich das Objekt abschreiben.
Die Zinsen und die Tilgung habe ich bis dahin durch die generierten Mieteinnahmen von ca. 61.100€ (3 Jahre 490 €/Monat, 7 Jahre >520 €/Monat,) beglichen.
Ich gehe aktuell davon aus, dass ich das Objekt heute für den Preis inkl. NK von damals verkaufen kann also 99.000€ (konservativ), aktuell werden Objekte eher um die 110-130T€ gehandelt.
In 10 Jahren habe ich noch etwa 42.000€ an Fremdkapital (siehe Abbildung https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php).
Die Rechnung bei Verkauf im Dezember 2027 sieht dann so aus:
99.000€ – 42.000€ = 57.000€ Gewinn (steuerfrei).
Würde ich vorher verkaufen, müsste ich auf den durch die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse entstandenen Gewinn Steuern bezahlen.
Der reale Gewinn liegt vermutlich eher über 60.000€, da ich durch die angefallene Steuerersparnisse (durch Zinsabzugsfähigkeit, Abschreibung, Abzugsfähigkeit von Reparaturkosten) einen deutlich größeren Steuervorteil über die 10 Jahre genießen konnte, da durch die generierten steuerlichen Verluste, Steuerrückerstattungen erreicht werden konnten.
Diese, vom Einkommen abzugsfähigen Kosten, stehen direkt nach dem jeweiligen Steuerbescheid wieder zur Verfügung und können investiert werden oder wirken sich reduzierend auf Steuernachzahlungen aus.
Bei einem Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre, musst Du den Gewinn voll auf Deine Einkommensteuer anrechnen und hebst dadurch Deinen Durchschnittssteuersatz an. Neben der Besteuerung des Gewinns mit Deinem Einkommensteuersatz muss ich der Bank für das Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Kosten bemessen sich an der Restlaufzeit des Darlehens und sind kürzer, je weniger Zinsen bzw. Gewinn die Bank aus dem Darlehen noch erwartet.
Abbildung 1 Zinsen-berechnen.de
#4 Zusammenfassung
Wir haben in diesem Beitrag an Hand eines realen Beispiels aus meinem Bestand gesehen, wie viel Geld man mit einer Immobilie verdienen kann.
Die wichtigsten 7 Einflussfaktoren auf den Überschuss Deiner Immobilie sind:
Einnahmen:
Miete
Preissteigerungen und ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
Ausgaben:
Kredit (Kapitaldienst),
Hausgeld (vor allem n. umlfg. Nebenkosten wie Instandhaltungsrücklage und Hausverwaltung),
Instandhaltungskosten und Reparaturen,
Steuerlast,
Preisreduzierungen, Verkauf vor 10 Jahren, vor Darlehensende
Auch wenn der Betrag, der monatlich übrig bleibt, im gewählten Beispiel weiterhin gering ist, kann sich die Investition lohnen. Der Kapitaldienst (Zins + Tilgung) wird vollständig vom Mieter erbracht. In diesem Beispiel lege ich aktuell nur drauf, wenn es durch Reparaturen oder Sondermaßnahmen am Haus zu größeren Kosten kommt.
Einen Bestand von mehreren Einheiten kann man mit nur 180€/Jahr Überschuss pro Einheit nicht aufbauen. Alles in allem hätte ich nach 10 Jahren und dem Verkauf aus dem eingesetzten Eigenkapital von 16.500€ etwa das 3-fache gemacht.
Der Überschuss für den Bestandsaufbau sollte eher im Bereich >1.200€ pro Jahr liegen. Natürlich ist dieser Wert insbesondere von der Wohnfläche abhängig.
Durch den Betrag vermeidest Du Liquiditätsengpässe und hast gleichzeitig Spielraum für neue Investitionen.
Wie viel Geld soll Deine Immobilie abwerfen? Schreib mir gerne Deine Meinung dazu in die Kommentare.
