Fortgeschrittene

Zwei typische Herausforderungen bei Kapitalanlageimmobilien – Meine Sichtweise und wie Du die Herausforderungen meistern kannst

Wenn ich mich mit anderen Kapitalanleger aus dem Immobilienbereich unterhalte, gerade die, die erfolgreich sind, werden immer wieder bestimmte Verhaltensmuster sichtbar, mit denen Du bestimmte Herausforderungen meistern kannst.

Grundsätzlich gibt es aus meiner Betrachtungsweise – wie mit vielen anderen Dingen im Leben – sehr viele Herausforderungen, die Du als Immobilienkapitalanleger meistern musst. Gerade jene Herausforderungen, die ganz plötzlich und unerwartet kommen, sind meistens richtige “Firedrills”. In meinem heutigen Blogbeitrag möchte ich jedoch eine etwas höhere Flughöhe einnehmen und aus meiner Sicht zwei (un)typische Herausforderungen erläutern und zeitgleich Lösungswege skizzieren, mit denen Du diese Herausforderungen meistern kannst. Dabei möchte ich insbesondere auf folgende Themengebiete eingehen:

#1 Aufbau Immobilienportfolio – Betrachte ich mein Portfolio zu sehr durch die “rosarote Brille”?

#2 Ankauf von Immobilien – Sind meine Annahmen überhaupt realistisch? Wieso eine rasche Vermietung und Aufbau eines Track Records so wichtig ist

#1 Aufbau Immobilienportfolio – Betrachte ich mein Portfolio zu sehr durch die “rosarote Brille”? 

 

Ich schreibe den Blogbeitrag im April 2022 und wir haben einige Jahre an Immobilienwachstum hinter uns. Ob dies weiter der Fall sein wird, weiß ich nicht, ist hier aber auch nebensächlich. Tatsache ist, dass in den letzten Jahren die Immobilienpreise nahezu überall in die Höhe geschnellt sind. Das hat nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Mietzinsen nahezu überall in der Republik in die Höhe schießen lassen.
Dieses Wachstum kann für den ein oder anderen auch eine Herausforderung darstellen. Wenn ich mich mit anderen Marktteilnehmern wie Immobilienfinanzierer, Makler oder auch “frischen” Kapitalanleger unterhalte, wird mir des Öfteren bewusst, dass doch viele Anleger auf weiter andauerndes Wachstum setzen und dabei etwaige Risiken vollends ausblenden.

 

Ich finde diese Betrachtungsweise nicht nur zu eindimensional sondern auch gefährlich! Wieso? 

Speziell in der professionellen Immobilienwelt, also bei Immobilieninvestoren, die für große Pensionskassen, Versicherungen, Kapitalsammelstellen oder vermögende Privatkunden Immobilien erwerben, werden vor dem Ankauf in der Regel unterschiedliche Szenarien gerechnet. Dabei fallen oftmals Vokabeln wie “Worst Case”, “Base Case” und “Best Case”. Jeder “Case” stellt dabei ein Szenario dar und skizziert eine Betrachtungsweise was mit Deinem Investment passiert, wenn der denkbar schlechteste, normale oder sogar beste Fall eintritt. Gemeint sind zum Beispiel Wachstumsraten, Nachvermietungen oder Aufvermietung von etwaigem Leerstand oder auch Ausgaben für Reparaturen, Renovierungen oder Sanierungen. Diese Denkweise finde ich sehr hilfreich, da sie Dir ein Gefühl gibt was passiert, wenn Du bspw. über mehrere Monate keine Miete erhältst (bspw. “Worst-Case”), eine Wohnung dauerhaft zu guten Konditionen vermieten kannst (bspw. “Base-Case”) oder sogar früher als erwartet Deine Immobilie zu Marktkonditionen nachvermietest (bspw. “Best-Case”). Auch wenn die Einnahmenseite wichtig ist kann auch die Ausgabenseite von großer Bedeutung sein (und unterschiedliche Szenarien durchdacht werden). Die oberen drei Szenarien können zum Beispiel auch darstellen, wie viel Ausgaben Du in den kommenden Jahren investieren könntest.

 

Darüber hinaus habe ich noch eine weitere Herausforderung, die ähnlich zur vorangegangenen Herausforderung passt. 

Tilgung. Meines Erachtens tilgen viele Kapitalanleger zu wenig. Was meine ich genau mit Tilgung? Nicht direkt jene Tilgung, die in regelmäßigen Abständen im Zuge eines Bankdarlehens von der Bank eingezogen wird. Ich meine die “zusätzliche Tilgung”, also der Aufbau eines zusätzlichen Liquiditätspolsters. Schließlich solltest Du nach meinem Dafürhalten als Kapitalanleger einen monatlichen Beitrag zusätzlich auf Dein “Immobilienkonto” einzahlen. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass es hier auch noch andere Ideen wie zum Beispiel das parallele Einzahlen in einen Aktien- oder Fondssparplan gibt. Bis vor ein paar Jahren war es auch durchaus denkbar, dass Kapitalanleger bei der Immobilienfinanziernug einen Aktien- oder Fondssparplan als zusätzlichen Tilgungsersatz mit reinbringen. In der Praxis lief das dann – vereinfacht ausgedrückt – ungefähr so ab:
Kapitalanleger A schließt eine Immobilienfinanzierung ab. Darlehensbetrag sind bspw. 200.000€ und der Finanzierungszins beträgt 1,25% p.a. Die Finanzierung ist für 10 Jahre festgeschrieben. Die Tilgung soll 3,0% p.a. betragen, wobei nur 1,0% p.a. an die Bank direkt gezahlt wird. Die restlichen 2,0% p.a. fließen in einen Aktien- oder Fonds- bzw. ETF Sparplan. Letzters ist ein Vertrag, der der Bank als zusätzliche Sicherheit ausgehändigt wird und während des Finanzierungszeitraums an die Bank verpfändet wird. Was ist der Vorteil? Der Effekt des Zinseszinses. Die 2,0% p.a. Tilgung fließen in einen Sparplan, der eine järhliche Verzinsung zur Folge hat. Dadurch, dass der Sparplan an die Bank als Sicherheit verpfändet wird und daher kein Geld ausgezahlt wird, werden alle (Zu-)Gewinne thesauriert, das heißt direkt wieder angelegt. 

Zur Veranschaulichung des Sparplans als zusätzlichen Tilgungsersatz nachstehend ein kurzes Beispiel:

 

Anfangskapital: 0,00€

Monatliche Sparrate: 333,33€ (entspricht 2,0% p.a. von 200.000€)

Laufzeit: 10 Jahre
Verzinsung: 5,00% p.a. 

Aus Vereinfachungsgründen werden etwaige, laufende Kosten nicht berücksichtigt

Summe Einzahlungen: ca. 40.000€
Summe Endkapital: ca. 51.675€

 

Fazit: Über die 10 Jahren würdest Du insgesamt ca. 40.000€ in Deinen Sparplan einzahlen. Aufgrund der angenommenen Verzinsung würde Dein Sparplan am Ende des 10 Jahreszeitraums auf ca. 51.675€ valutieren. Der Unterschiedsbetrag aus 51.674€ und 40.000€ hättest Du gegenüber der Bank als zusätzliche Tilgung bzw. Sicherheit. 

 

 

Die oben genannte Variante kann in manchen Fällen durchaus Sinn machen. Wenn man jedoch richtig Immobilien skalieren bzw. aufbauen möchte, wird das meines Erachtens irgendwann nicht weiter funktionieren. Die Banken möchten – i.d.R. sehr zeitnah – eine cashwirksame Tilgung des ausgehändigten Darlehens sehen. Möchtest Du hingegen als Altersvorsorge “nur” zwei bis drei Kapitalanlageimmobilien erwerben, kann ein Sparplan als Tilgungsersatz durchaus sinnhaft sein. Wichtigste Voraussetzung ist jedoch dabei, dass der Tilgungsersatz eine attraktive Verzinsung enthält. Daher solltest Du nach meinem Dafürhalten von Bausparverträgen oder anderen, ählich niedrigverzinsten Sparprodukten absehen. Daher solltest Du vielmehr eine gewisse Aktienquote berücksichtigen, sodass ein Tilgungsersatz durch das Sparen in Aktien- oder Mischfonds nahezu “alternativlos” ist. Idealerweise sind die Fonds ETFs, da diese aus meiner Sicht die kostengünstigere Alternative zu aktiv gemanagten Fonds darstellen. Wenn Du über dieses Thema mehr wissen möchtest, empfehle ich Dir das Video von Finanzfluss

 

 

 

Doch nun zurück zum Thema: Für mich persönlich ist die zusätzliche Tilgung bzw. Einzahlung nicht nur eine sichtbare Liquiditätserhöhung, sondern auch abstrakt gesehen ein Zugewinn an Flexibilität. Als Immobilienbesitzer wirst Du sehr häufig vor bestimmten Ausgaben wie höhere Reparaturkosten, Renovierung nach Auszug der ehemaligen Mieterin/des Mieters, oder Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnung gestellt, um nur mal ein paar bekannte Kostenpunkte zu nennen. Obwohl wir mit unseren Immobilien einen positiven Cashflow erzielen, “tilgen” wir seit Beginn an von Monat zu Monat zusätzlich. 

Wieso machen wir das? Immobilien sind dem allgemeinen Marktgeschehen ausgesetzt. Wenn sich Dein Zinsfestschreibungszeitraum dem Ende zuneigt und die Zinsen zwischenzeitlich leicht gestiegen sind, brauchst Du ggf. zusätzliches Eigenkapital, um eine etwaige Lücke zu schließen. An dieser Stell sei angemerkt, dass selbst ein Zinsanstieg von 0,5% einen durchaus merklichen Anstieg Deiner monatlichen Bankrate auslösen kann. Den jeweiligen Effekt kannst Du mit Zinsrechnern einfach ausrechen. Schau doch einfach mal bei Zinsen-Berechnen.de vorbei. 

 

Übrigens: Auch Kapitalanleger, die sich mit Zins und Tilgung hinsichtlich Bankkredite in der Regel besser auskennen (müssten), unterschätzen meines Erachtens oft den Effekt, wie wenig man nach bspw. zehn Jahren getilgt hat. Folgt am Ende des Zinszeitraum ein (kleiner) Zinsanstieg, wird das einen direkten Einfluss auf Deinen monatlichen Cashflow haben.
Daher zählt auch hier der berühmte Satz: “Cash ist King”. 

 

Meine Ausführungen möchte ich Dir anhand eines kurzen Rechenbeispiels verdeutlichen.
Wir nehmen an, dass Du eine Immobilie für 200.000€ gekauft hast. 100% des Nettokaufpreises finanzierst Du über 10 Jahre lang zu 1,0% p.a. Zins und einer jährlichen Tilgung von 2,5%. Der Finanzierungszins ist auf 10 Jahre lang festgeschrieben.

Darlehenshöhe 200.000€

Zins p.a.: 1,0%

Tilgung p.a.: 2,5%

Zinsfestschreibungszeitraum: 10 Jahre

jährliche Annuität: 7.000€

monatliche Annuität: 583,33€

 

Mit Ablauf der 10 Jahren valutiert Deine Restschuld aus o.g. Darlehen auf ca. 147.500€. In diesen 10 Jahren hast Du also gerade einmal ca. 52.500€ getilgt und insgesamt ca. 17.400€ an Zinsen gezahlt. Nehmen wir an, dass der Zins nach 10 Jahren um 50 Basispunkte gestiegen ist. Folglich müsstest Du die 147.500€ nicht mehr mit 1,0%, sondern mit 1,5% p.a. finanzieren. Schauen wir uns die Zahlen nun an.

Darlehenshöhe 147.500€

Zins p.a.: 1,5%

Tilgung p.a.: 2,5%

Zinsfestschreibungszeitraum: 10 Jahre

jährliche Annuität: 5.900€

monatliche Annuität: 491,67€

 

Wie Du sehen kannst, sorgt ein Zinsanstieg von 0,5% p.a. dafür, dass Du nach 10 Jahren nach wie vor eine (monatliche) Annuität an die Bank entrichten musst, die gerade einmal ca. 80€ niedriger ist als die Annuität aus der Anfangsfinanzierung. Übrigens: Würde der Zins nicht um 0,5% sondern um 1,0% ansteigen, hättest Du fast die gleiche Annuität (ca. 553€/Monat) wie aus dem 1. Finanzierungszeitraum. 


Wie Du anhand der aktuellen Entwicklung sehen kannst, liegt ein Zinsanstieg von 0,5% bis 1,0% durchaus im Rahmen des Möglichen. Dass Dir als “verschuldeter” Kapitalanleger demgegenüber ein Anstieg der Inflation hilft, da die Inflation Deine “Schulden” real “entwertet”, ist mir durchaus bewusst. Gleichzeitig solltest Du beachten, dass die Bank in der Regel bei einer Anschlussfinanzierung eine Neubewertung Deiner Immobilie anstößt. Dabei wird sie logischerweise auch den Zustand Deiner Immobilie einfließen lassen. In diesem Zusammenhang wird sie auch Renovierungen bzw. Sanierungen berücksichtigen, die Du in Deiner Halteperiode in die Immobilie gesteckt hast. Sollte sich hier ein Investitionsstau ergeben, wird die höhere Inflation dafür sorgen, dass höhere Kosten bankseitig herangezogen werden. Abschließend sei angemerkt, dass sich höhere Zinskosten vermutlich auch auf die Kaufpreise niederschlagen werden. Folglich werden die Kaufpreise aufgrund höherer Finanzierungskosten nach unten korrigiert, was sich auch auf die Bankbewertung unter Umständen negativ niederschlagen wird. 

 

Ich möchte kein “Crash Prophet” sein und sicherlich dort keine “dunklen Wolken” herbeireden, wo keine aufziehen. Daher fragst Du Dich bestimmt, was die Quintessenz aus den von mir geschilderten Herausforderung ist? 

Meines Erachtens solltest Du als Kapitalanleger Deine Immobilien bzw. Portfolio nicht durch eine rosarote Brille betrachten. Sei kritisch genug, um etwaige Risiken frühzeitig zu erkennen. Tausche Dich mit Bankern und anderen Anlegern über Marktgeschehen wie Inflation, etwaige Refinanzierungszinsen oder Marktwachstum aus. Die letzten Jahren gab es sehr viele, tolle Entwicklungen, jedoch ist dieses permanente Wachstum nicht in Stein gemeißelt. Mache nicht den Fehler und rechne Dein Immobilieninvestment stets positiv, das heißt platt ausgedrückt: Dass alles jedes Jahr um x% wächst. Dies kann sein, muss aber nicht. Und das “alles” langfristig wächst, ist doch eher unwahrscheinlich. 

Daher solltest Du Dir nach meinem Dafürhalten ein permanentes Liquiditätspolster aufbauen, was Dir im Hinblick auf Deine Immobilieninvestments Flexibilität in jeglicher Hinsicht gibt. 

 

Wenn Du stets kritisch mit Deinen Investments, Annahmen und Liquiditätspolster umgehst, solltest Du die ersten beiden Herausforderungen selten bis gar nicht erfahren. 

#2 Ankauf von Immobilien – Sind meine Annahmen überhaupt realistisch? Wieso eine rasche Vermietung und Aufbau eines Track Records so wichtig ist


Um die nächste – aus meiner Sicht gar nicht so seltene Herausforderung – plastisch zu erläutern, möchte ich direkt von einer Erfahrung aus Sommer 2021 berichten. Wie Du weißt interessieren wir uns schwerpunktmäßig für die Rhein-Neckar Region, wobei wir überwiegend in Mannheim und Ludwigshafen investieren. Um auch einmal in eine neue Mikrolage einzutauchen, haben wir uns in 2021 mit der Stadt Worms auseinandergesetzt. Was uns u.a. gereizt hat, war dort der Fokus auf Studierende und dadurch, dass wir schon einige Erfahrung mit studentischer Vermietung gemacht haben, wollten wir uns mehr damit beschäftigen. Gesagt, getan. Eines Samstags bin ich nach Worms gefahren und habe mir die Hochschule sowie die umliegenden Wohnlagen angesehen. Darüber hinaus habe ich mir noch eine tolle Wohnung angesehen. Die Wohnung war in einer ruhigen Seitenstraße. Der Hauptbahnhof war fußläufig in nur fünf Minuten zu erreichen. Grundsätzlich war die Wohnung sehr schön, jedoch war sie fast schon zu groß. Jedes Zimmer hätte so ca. 24 m² gehabt, was erst einmal gut ist. Um jedoch auf unsere Zielrendite zu kommen, hätten wir jedes Zimmer mit einer Kaltmiete von ca. 400,00€/Monat vermieten müssen. In Mannheim wäre das bei einer vergleichbaren Lage und gleicher Wohnung gar keine große Herausforderung gewesen, doch für Worms hatten wir noch wenig Erfahrung was diese Art von Vermietung anbelangt. Als ich nach Hause gekommen bin habe ich auf verschiedenen Suchmaschinen nach Studierenden WGs recherchiert. Dabei ist mir aufgefallen, dass die Studierenden WGs allesamt nur wenige Straßen um die Hochschule Worms waren. Zudem waren die Mieten pro Zimmer deutlich niedriger als jene, die wir angenommen haben.
Das Ganze klingt vielleicht sehr simple aber für mich war es total erstaunlich zu sehen, dass sich der Studierenden Vermietungsmarkt in Worms so sehr von Mannheim und Ludwigshafen nicht nur hinsichtlich der Mikrolagen, sondern auch hinsichtlich der erzielbaren Mieten unterscheidet. 


Wenige Tage nach dieser Erkenntnis habe ich dann den Makler, der diese Wohnung vermarktet hat, angerufen und abgesagt.
Meine Erkenntnis aus dieser Erfahrung war Lagen wie auch Mietannahmen nicht zu unterschätzen. Erzielbare Mieten sind – und das mag nun ggf. auch sehr profan klingen – sehr sensibel bzw. sensitiv in puncto Renditen. Um bei meinem oben beschriebenen Objekt zu bleiben: Ob ich jedes WG Zimmer einer Dreizimmerwohnung mit 400,00€/Zimmer/Monat oder 350,00€ oder nur 300,00€ vermiete, macht in Sachen Rendite einen enormen Unterschied. Daher solltest Du vor jedem Kauf ganz genau darauf achten, ob Du Deine Annahmen sorgfältig und realistisch gewählt hast. 

In diesem Zusammenhang kann ich Dir noch einen Tipp geben: Teile solche Erfahrungen mit Deinem Banker, wenn Du ihn das nächste Mal sprichst. Wieso? Durch das Erzählen von solchen Erfahrung strahlst Du aus meiner Sicht eine gewisse Weitsicht, Reife und Fähigkeit zur Reflexion deiner Entscheidungen aus. Nutze solche Geschichten, um Dein Standing bei Deinem Banker zu untermauern.
Langfristig sollte Dein Ziel sein, einen gewissen “Track Record” aufzubauen, der unterstreicht, dass Deine Annahmen (i.d.R. Nachvermietungen und zum späteren Zeitpunkt Veräußerungspreis) beim Kauf der Immobilie richtig waren. Der “Track Record” ist dabei weniger der einmalige “Streckenrekord”, als vielmehr der Aufbau einer Historie, die den Beweis liefert, dass deine Annahmen und Vorgehensweise zur Deckung kommen und du die erwarteten Renditen erzielen kannst. 


Ich erinnere mich bspw. noch sehr gut an den Kauf meiner ersten Einzimmerwohnung, die ich als Studierenden Appartement vermieten wollte. Zu diesem Zeitpunkt war ich 24 und ich habe den Banker versucht zu überzeugen, dass ich die Miete “X-€” auf den Quadratmeter durch das Vermieten an Studierende erzielen werde. Dadurch, dass ich die Wohnung ohne Mieter/in übernommen habe, musste ich entsprechend liefern. Glücklicherweise hatte ich sehr schnelle einen Studenten für die Wohnung gefunden, mit dem ich einen Mietvertrag schließen konnte. Direkt nach beidseitiger Unterschrift habe ich meinem Banker davon berichtet, um ihn meine Annahme von vor paar Wochen zu unterrichten. Er hat sich (für mich) gefreut. Ein paar Wochen später habe ich die zweite Immobilie gekauft – ebenfalls mit Absicht einer studentischen Vermietung. 

Für Dich solltest Du aus meiner Sicht nicht unterschätzen, dass die offene und ehrliche Kommunikation mit Deinem Banker hinsichtlich Deiner gemachten Erfahrung wie auch erzielten Erfolge viele Vorteile für Dich bringen. Beide Themen lassen Dich reifer, überlegter und sicherer rüberkommen. 


Wenn Du die Überschrift dieses Blog Posts gelesen hast, hast Du Dir bestimmt etwas anderes vorgestellt. Meines Erachtens klingen beide Herausforderungen nicht unbedingt nach kritischen Themengebiete – dennoch werden beide Aspekte nach meinem Dafürhalten in der Praxis oft unterschätzt. Gerade in Zeiten, wo die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen größer denn je ist, kann ein souveränes und zeitgleich selbstkritisches Auftreten gegenüber Deines Bankers/in im Zweifel ein enteidender Vorteil sein.