Standortwahl - Dein Leitfaden

Die Standortwahl – Wo lohnt es sich heute noch zu investieren?

Standortwahl – Wo kannst Du heute noch in Zeiten erhöhter Kaufpreisen investieren?

Aus unserer Sicht ist die Standortwahl einer der kritischsten Punkte, welche Du von Anfang an für sich definieren sollte. Dabei solltest Du jedoch auch beachten, dass es nicht den „einen, perfekten“ Standort gibt. Jeder Standort hat Vor- und Nachteile. Wichtig dabei ist, dass Du Dir vielmehr Gedanken machst, welcher Standort zu Deinen Bedürfnissen passt. Anhand der nachstehenden Punkte möchten wir Dir unsere Einblicke über die Auswahl des für Dich besten Standorts geben.

Inhaltsverzeichnis

Wieso ist ein funktionierender Standort für mein Immobilieninvestment so entscheidend? Was hat das mit der Nachfrage zu tun?

Bei der Suche nach einem geeigneten Standort stürzen sich viele zu aller erst auf Fundamentaldaten wie Bevölkerungswachstum, Kaufkraftkennziffern oder Anzahl von Hochschulen. Dabei ist es für uns eingangs erst einmal wichtig zu verstehen, wieso ein funktionierender Standort für Dich so wichtig ist. Die einfache Antwort lautet: Mit einem funktionierenden Standort minimierst Du die Wahrscheinlichkeit auf Leerstand. Klingt langweilig, ist aber sehr wichtig! Oftmals unterstellst Du bei Deinen Kalkulationen für Deine Immobilieninvestments voll Auslastung, d.h. Du nimmst in der Regel an, dass Du stets 100% Mieteinnahmen generierst. Das kann über eine gewisse Zeit funktionieren, jedoch brauchst Du hierfür auf einen Standort, der Dir eine konstant gute Nachfrage nach geeigneten Mietern bietet. Die große Herausforderung bei einem Leerstand ist, dass Du den Kostenblock bestehend aus Zins, Tilgung und Hausgeld in voller Höhe trägst und keine Mieteinnahmen mehr hast, mit welchen Du die Kosten gegenrechnen kannst. Wenn Du das einkalkuliert hast – klasse. Wenn nicht, wirst Du ab einem gewissen Zeitpunkt unter Druck geraten.

Folglich wirst Du Dir Strategien überlegen, um für potentielle Mieter noch attraktiver zu sein, d.h. Du wirst in der Regel entweder noch mehr Geld in den Ausstattungsstandard Deiner Wohnung stecken oder mit dem ursprünglich geforderten Mietzins absenken. Beide Strategien können sinnvoll sein, um einen nachhaltigen Leerstand abzuwenden, jedoch ist dies mit gewissen Kosten verbunden. Daher ist es für uns wichtig zu betonen, dass eine nachhaltige Nachfrage für Deine Standortsuche entscheidend ist.

Makrolage – Mikrolage: Was ist der Unterschied?

Die Makrolage stellt vielmehr auf die regionale Umgebung eines Standorts ab und beleuchtet die großräumige Umgebung einer Stadt bzw. Region. Bspw. wäre das Rhein-Main-Gebiet oder die Rhein-Neckar-Region jeweils ein Makrostandort. Wichtige Faktoren für die Einschätzung der Makrolage sind überregionale Verkehrsinfrastruktur, wirtschaftliche Stabilität bzw. Wachstum sowie kulturelle Möglichkeiten für die Bürgerinnen und Bürger innerhalb einer Makrolage.

Anders als die Makrolage zielt die Mikrolage hingegen auf die direkte Umgebung innerhalb der Makrolage, d.h. innerhalb einer Region ab. Folglich spricht man bei der Mikrolage eher von Stadtteilen oder in sehr beliebten Stadtteilen sogar nur von der direkten Nachbarschaft, d.h. bestimmte Straßen bzw. Straßenabschnitte. Hier sind Faktoren entscheidend wie die direkte Anbindung an die Verkehrsinfrastruktur wie bspw. Bushaltestellen oder Bahnhöfen. Jedoch spielt auch die Nähe zu Schulen, Geschäften des täglichen Bedarfs sowie die ärztliche Versorgung eine entscheidende Rolle. Ebenfalls nicht zu unterschätzen ist die Luftemission sowie Lärmbelästigung innerhalb der Mikrolage.

 

Doch zwei Dinge haben die Makro- und Mikrolage gemeinsam. Erstens, beide Kriterien müssen sich in Summe miteinander ergänzen. Zweitens, Du kannst beide Faktoren in der Regel nicht selbst beeinflussen bzw. verändern. So banal es auch klingt, so wichtig ist es sich dieser Sache bewusst zu sein. Hast Du einmal in eine nicht funktionierende Makro- bzw. Mikrolage investiert, wird es für Dich tendenziell schwierig werden, diese Herausforderung eigenständig zu beheben. Lediglich durch regelmäßige Recherche und Verfolgung der Nachrichten kannst Du gewisse Trends ableiten oder Fakten analysieren. Bspw. kann es von Vorteil sein, wenn eine Kommune eine weitere Anbindung an das Straßen- bzw. Zugnetz beschließt, ein Nahversorgungszentrum revitalisiert wird oder Schulen gebaut werden.

Arbeitsmarkt & Bevölkerungsprognose – Warum Du diese Informationen nicht unterschätzen solltest

Wenn Du einen Immobilienbestand nachhaltig aufbauen möchtest, d.h. einen langfristigen Anlagehorizont verfolgst, ist es unumgänglich in Lagen zu investieren, die einen gesunden Arbeitsmarkt sowie eine positive Bevölkerungsprognose haben. Selbst wenn Du auch nur eher eine kurzfristige Anlagestrategie verfolgst wie bspw. das Handeln von Immobilien (Stichwort Fix’n’Flip), brauchst Du stabile Prognosen. Schließlich verkaufst Du in der Regel Deine Immobilie an Käufer/in weiter, die wiederum nur dann einen marktüblichen Kaufpreis bereit sind zu zahlen, wenn die Prognosen stabil sind. Doch was heißt gesunder Arbeitsmarkt und positive Bevölkerungsprognose?

Für uns war es immer entscheidend in Regionen zu investieren, die

a) eine gewisse Anzahl an unterschiedlichen Universitäten bzw. Hochschulen vorweisen.

Regionen, die Universitäten bzw. Hochschulen haben, ziehen gebildete, junge Menschen an. Selbst wenn diese Menschen nach ihrem Studium wieder wegziehen, so werden immer wieder junge Menschen nachkommen und ebenfalls ihr Studium in attraktiven Hochschulstandorten absolvieren wollen. Bleiben die jungen Menschen nach ihrem Studium innerhalb der Region wohnen ist dies ebenfalls gut. Schließlich verfügen Menschen mit akademischem Abschluss in der Regel über ein höheres, gesichertes Einkommen als der Durchschnitt

b) die weder nur abhängig vom Industriesektor noch vom Dienstleistungssektor sind.

Durch die Globalisierung werden gewisse Branchen gefördert und andere abgehängt. Daher ist es wichtig, dass die Region, in der Du investierst, nicht nur von einem Sektor abhängt wie bspw. Luftfahrt, Automobilbranche oder dem Bankensektor. Darüber hinaus sollte Dein präferierter Standort nicht von ein paar wenigen Arbeitgebern wie bspw. Großkonzernen abhängig sein. Schwächeln Konzerne über eine gewisse Dauer, hat dies in der Regel Konsequenzen auf die Angestellten Situation. Letzteres wirkt sich in der Regel unmittelbar auf den Wohnungsmarkt aus.

c) eine niedrige Arbeitslosenquote haben

Menschen werden in der Regel immer in Regionen hinziehen, wo es Arbeitsplätze gibt. Strukturschwache Regionen sind oftmals Regionen, die in der Vergangenheit hauptsächlich von einem Sektor abhingen. Bspw. Regionen, wo früher in Hochzeiten Bergbau vorangetrieben wurden, sind heute i.d.R.  nicht mehr attraktiv, da diese Regionen den Wechsel hin zu anderen Sektoren nicht geschafft haben.

Eine Stadt bzw. Region, die eine recht hohe Arbeitslosenquote hat, werden weniger wirtschaftlich potente Menschen anziehen. Jedoch baust Du in der Regel gerade auf solche Menschen Deine Business Pläne auf, in dem Du eine volle Auslastung bei langfristig steigenden Mieten unterstellst. Ein weiterer Grund bei Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit ist, dass die Städte selbst oftmals über weniger Finanzmittel verfügen, um das Stadtbild attraktiv zu halten. Mit Stadtbild meinen wir nicht nur Parks, Bildungseinrichtungen sondern auch die Infrastruktur. Zu guter Letzter ist in Städten mit hohen Arbeitslosenquoten auch die Kaufkraft niedriger. Damit einhergehend wird auch das Freizeitangebot – wie schon zuvor avisiert – weniger attraktiv sein. Bspw. wird es weniger Theater, Kinos, Museen, tolle Restaurants, Bars oder Clubs geben. Doch diese Punkte benötigst Du alle, um bei dem Thema „Attraktiver Standort“ nachhaltig „einen Haken“ setzen zu können.

d) eine gesunde und positive Bevölkerungsentwicklung aufweisen

Eine positive Bevölkerungsentwicklung ist in der Regel robust und (leicht) steigend. Das heißt es ziehen per Saldo im Durchschnitt mehr Menschen in die Region als aus der Region heraus. Dies ist für langfristigen Vermögensaufbau sehr wichtig, da du schließlich auch noch in 10, 20 und ggf. 30 Jahren Mieter für Deine Kapitalanlage Immobilien finden möchtest. Verfügt Dein Standort also über eine positive Bevölkerungsentwicklung, wirst Du auch in Zukunft immer genügend Nachfrage nach Wohnraum, d.h. Deiner Immobilie finden. Es bleibt also bei dem altbekannten Sprichwort was denn die drei wichtigste Kriterium bei einer Immobilie seien: Lage, Lage, Lage.

Tipp: Wenn Du die ganze Zeit schon einen Wunschstandort vor Augen hast, diesen jedoch mit anderen Standorten vergleichen möchtest, empfehlen wir Dir den Immobilien Atlas von Immoprentice anzuschauen.

Des Weiteren kannst Du Dir auch von entsprechenden Forschern die Zukunftsaussichten analysieren. Schau Dir hierzu die Studien von Prognose an.