Standortwahl - Dein Leitfaden

Standortwahl – Wie wir auf die Rhein-Neckar-Region als Investmentstandort gekommen sind

 

 

Im Beitrag Mitte Oktober haben wir Dir unsere Sichtweise geschildert, wie wir zu dem Thema Standortwahl stehen. Dabei haben wir Dir aufgezeigt, wie Du Standorte ermitteln kannst, wo Du heute noch in Zeiten erhöhter Kaufpreise investieren kannst. 

Nun möchten wir Dir mit diesem Blog Beitrag Einblicke geben, in welchem Standort bzw. in welche Region wir investieren und vor allem was unsere Beweggründe dabei waren.

Inhaltsverzeichnis

#1 Unsere Beweggründe für unseren Standort 

#2 “Zweites Standbein” in puncto Standortauswahl – wie wir gescheitert sind 

#3 Was sind unsere Lessons learned?

 

#1 Unsere Beweggründe für unseren Standort


Wir sind drei recht unterschiedliche Personen bzw. Charaktere und doch haben wir zwei zentrale Punkte gemein: Wir haben alle drei in Mannheim studiert und wir möchten Kapitalanlagevermögen aufbauen. 

Als wir uns in 2017 in Mannheim gegen Ende des Studiums bei einem Treffen des Börsenvereins kennengelernt haben, wussten wir alle noch nicht, dass noch viele spannende Treffen folgen werden. Schnell wurde klar, dass es ein übergeordnetes Ziel gibt nämlich das gemeinsame investieren in Kapitalanlage Immobilien. Auch war recht schnell klar, dass wenn man gemeinsam in Immobilien investiert gewisse Größenordnungen bewegen kann und zeitgleich bestimmte operative Arbeitsschritte spart. Übrigens: Wenn Du wissen möchtest, wer wir genau sind und weshalb wir Estatefolio gegründet haben, lese Dir doch unseren spannenden Blog über die Beweggründe von Estatefolio durch.
Doch zurück zum Thema gemeinsames investieren in Kapitalanlage Immobilien: Gesagt getan. Nach mehreren Telefonaten haben wir schlussendlich unsere Schritte zur Gründung konkretisiert. 

Kleiner Fun Fact: Wir haben uns kaum darüber unterhalten, wo wir gemeinsam investieren wollen, sondern uns war allen von Anfang an klar, dass wir gemeinsam in der Rhein Neckar Region investieren wollen. Genauer gesagt haben wir uns die beiden Städte Mannheim und Ludwigshafen am Rhein angesehen. 

Was waren die Gründe dafür? 

Mannheim und Ludwigshafen liegen in der Metropolregion Rhein-Neckar, welches rd. 2,4 Millionen Einwohner hat und zu einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands zählt. Die Metropolregion punkten mit innovativer Dynamik, exzellenter Wissenschaftslandschaft, lebendiger Kulturszene, attraktiven Wohn- und Einkaufsmöglichkeiten, ihrer intakten und eindrucksvollen Natur sowie ihrem ausgeprägten bürgerschaftlichen Engagement. Ludwigshafen am Rhein ist dabei die größte Stadt der Pfalz und mit ca. 168.000 Einwohner nach Mainz die zweitgrößte Stadt in Rheinland-Pfalz. Neben Mannheim und Heidelberg ist Ludwigshafen das dritte Oberzentrum der Metropolregion. 

Mannheim verfügt hingegen sogar über rd. 310.000 Einwohner und ist nach Stuttgart die zweitgrößte Stadt des Landes Baden-Württembergs. Mannheim ist auch bekannt als ehemalige Residenzstadt und verfügt mit ihrem stadtprägenden Barockschloss über eine der größten Schlossanlagen der Welt. Die Stadt Mannheim bildet daher innerhalb der Metropolregion das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Metropolregion

 

Was haben die Städte Mannheim und Ludwigshafen für Gemeinsamkeiten? Beide Städte sind Universitätsstädte bzw. Städte, mit sehr vielen Hochschulen und Bildungseinrichtungen. Wie Du seit unserem Blog “Die Standortwahl – Wo lohnt es sich heute noch zu investieren?” weißt, ziehen Regionen, die Universitäten bzw. Hochschulen haben, junge und gebildete Menschen an. Junge, gebildete Menschen sorgen für ein dynamisches und vitales Stadtbild bzw. -entwicklung. Selbst wenn diese Menschen nach ihrer akademischen Laufbahn wieder wegziehen, werden immer wieder junge Menschen nachkommen. Schließlich wollen junge Menschen in der Regel ihr Studium in attraktiven Hochschulstandorten absolvieren. Und wenn Menschen nach ihrem Studium innerhalb der Region wohnen bleiben ist dies ebenfalls gut, da Menschen mit akademischem Abschluss in der Regel durchschnittlich über ein höheres und gesichertes Einkommen verfügen. 

Um auch gesicherte Einkommen zahlen zu können, braucht es einen Standort bzw. Region, die weder ausschließlich von einer Branche bzw. von einem Konzern abhängig ist. Auch in diesem Punkt sahen wir die Rhein-Neckar-Region sehr gut aufgestellt. Innerhalb der besagten Region haben sich seit des 20. Jahrhunderts zahlreiche bedeutende Arbeitgeber aus unterschiedlichen Branchen wie Chemie, Industrie, Automotive sowie dem klassischen Dienstleistungsbranche wie bspw. Unternehmensberatung angesiedelt. Neben Großkonzernen verfügen beide Städte auch über einen starken Mittelstand. 

Waren die Städte “Mannheim” und “Ludwigshafen” noch bis vor ein paar Jahrzehnten als klassische “Arbeiterstädte” bekannt, haben sich beide Städte in den letzten Jahren doch eher als klassische “Dienstleistungssektoren” mit vergleichsweise hohen Gehältern. 

 

Neben diesen Faktoren oder bedingt durch diese Faktoren strotzen die beiden Städte Mannheim und Ludwigshafen auch über eine gesunde sowie positive Bevölkerungsentwicklung. Selbstverständlich weisen die Städte nicht so ein starkes Wachstum oder eine niedrige Arbeitslosenquote wie München oder Hamburg auf, dafür stehen jedoch nach unserem Dafürhalten die Kaufpreise im sehr gesunden Verhältnis zu den stabilen (Bevölkerungs-)Prognosen. Schließlich darfst Du bei all den Vergleichen zu Städten wie Berlin, Hamburg oder München vergessen, dass das innerstädtische Pro-Kopf-KIP Ludwigshafens bspw. in 2018 mit 81.349€ zu eines der höchsten im gesamten Bundesgebiet gezählt hat. 

 

Die Region zeichnet aber auch die Anbindung an die Binnenschifffahrt durch Hafenanlagen in Mannheim und Ludwigshafen aus. Darüber hinaus verfügen beide Städte an eine exzellente Anbindung des Schienenverkehrs. Dies betrifft sowohl das öffentliche Nahverkehrs- wie auch Fernverkehrsnetz. Ferner ist die Rhein Neckar Region hervorragend an das deutsche Autobahnnetz angebunden, sodass die Knotenpunkte des Auto-Fernverkehrs rasch erreicht werden können.

Im Hinblick auf die innerstädtische Lage ist noch hervorzuheben, dass beide Städte für Radfahrer durch ein vorwiegend hügel armes Landschaftsbild ideal geeignet sind. Das Radnetz wird ebenso wie das öffentliche Nahverkehrsnetz kontinuierlich ausgebaut und ist besonders für nachhaltigkeitsbewusste Menschen besonders lebenswert.

 

Abgesehen von den Aspekten wie Makrolage, Mikrolage sowie Arbeitsmarkt und Bevölkerungsprognose hat uns grundsätzlich noch der Gedanke des “funktionierenden Standorts” als solches überzeugt. Von Anfang an war bei uns im Ankauf die obere Maxime rasch die etwaigen leerstehenden Wohnungen aufzuvermieten oder Bestandsmieter auf ein marktübliches Mietzinsniveau zu heben. Dabei ist uns aufgefallen, dass Du sowohl in Ludwigshafen als auch in Mannheim recht flexibel Wohnungen als “Living Apartments”, Wohngemeinschaften oder “Pärchenwohnungen” vermieten kannst. Mit anderen Worten: Du bist unserer Meinung nach recht breit aufgestellt was die Vermietung an verschiedene Klientele betrifft. Dies hat uns bei der Ankaufskalkulation immer die Möglichkeit gegeben verschiedene Cases zu rechnen, sodass wir faktisch einen Best Case, Base Case und Worst Case hatten. 

 

#2 “Zweites Standbein” in puncto Standortauswahl – wie wir gescheitert sind 

 

Wenn Du andere, einschlägige “Immo Blogger” verfolgst bekommst Du nicht selten die Empfehlung ausgesprochen, dass Du bei Deinen Immobilieninvestments streuen musst und nicht ausschließlich an einem Standort investierst. Was zunächst einmal total logisch klingt ist in der Praxis unseres Erachtens nicht einfach zu händeln. Dennoch haben wir diese Empfehlung auch kritisch hinterfragt und versucht umzusetzen. Gesagt, getan. Wie wir schon berichtet haben, setzen wir bei unserer Immobiliensuche auf Immometrica. Zudem kamen wir sehr früh durch andere Immobilien Blogger wie beispielsweise durch das Vermietertagebuch auf die Idee auch ostdeutschen Standorte wie Leipzig und Chemnitz als “zweites Standbein” in Betracht zu ziehen. Wir haben viel Zeit und Energie in die Akquise für Immobilien der beiden vorgenannten Standorte gesteckt und dennoch mussten wir folgendes feststellen:

 

> Akquise in bislang fremden Städten ist sehr zeitaufwendig.

Wie oben erwähnt haben wir viel Zeit in Research reingesteckt, haben uns bei Google Maps die Mikrolagen genauer angesehen und zugleich die Mietdaten vor Ort gezogen. Dennoch ist es komplex in Lagen zu investieren, die einem völlig fremd sind. Uns ist es wichtig in den Makro- wie auch Mikrolagen schon einmal gewesen zu sein, um ein Gefühl für den jeweiligen Standort zu bekommen. Dies war jedoch aufgrund unserer räumlichen wie auch beruflichen Konstellation schlichtweg nicht darstellbar 

 

> Akquise in Städten in welchen eine hohe Käufernachfrage herrscht, macht Wohnungskäufe noch herausfordernder. 

Es klingt total naiv und doch ist es in der Praxis so herausfordernd. Als Vincent angefangen hat in Leipzig und Chemnitz die Akquise hochzufahren, haben wir gemerkt, dass dort die Kaufpreise im Verhältnis zu Mannheim und Ludwigshafen grundsätzlich auf einem niedrigeren Niveau sind. Zeitgleich spürten wir, dass die Banken gewisse Kreditvolumen von uns verlangt haben, sodass sich “der Aufwand für sie rechnet”. Folglich war es für uns faktisch nicht möglich, dass wir “nur” eine Wohnung in Leipzig oder Chemnitz als einzelnes Investment kaufen und fremdfinanzieren. Also versuchten wir “Pakete” zu schnüren, sodass wir den Maklern in Aussicht gestellt haben, mehrere Wohnungen in einem Zug zu kaufen. In der Makleransprache haben wir jedoch gewisse Vorbehalte und Ressentiments gespürt, weil wir mehr oder weniger den Maklern eingestehen mussten, dass wir mehrere hundert Kilometer vom Standort weg wohnen, keinen Kontakt vor Ort haben und bislang noch keine Finanzierungen für Standorte wie Leipzig oder Chemnitz abgeschlossen haben. Auch wenn die Makler stets freundlich zu uns am Telefon waren wurde eines schnell deutlich: Wir werden so schnell weder in Leipzig noch in Chemnitz “Maklers Darling”. 

 

> Akquise nur in Standorten mit guten Kontakten vor Ort. 

Wir sind nach wie vor überzeugt, dass man in bislang für einen selbst unbekannte Städte Immobilien kaufen kann. Jedoch brauchst Du aus unserer Sicht einen guten Kontakt vor Ort, der Dich bei der Makleransprache unterstützt, Besichtigungen kurzfristig wahrnehmen kann und Wohnungsübergaben durchführt. Wir hatten schon sogar die Idee gehabt, dass wir einen Renter/in auf €450,00-Basis anstellen, jedoch war uns das für den Anfang zu komplex und auch schlussendlich zu kostspielig. Schließlich fehlte es uns auch an einem adäquaten Finanzierung Kontakt, der uns a) gut bewertet und b) Finanzierungen für einen für uns bis dato komplett neuen Standort gibt. Neben der Akquise haben wir uns dann auch die Frage gestellt, wie wir an Handwerker kommen, da wir auch hier anfangs bei “null” hätten starten müssen. 

 

#3 Was sind unsere Lessons learned?

 

> Wir haben uns sehr schnell “blind” auf einen gemeinsamen Investmentstandort festgelegt, da wir alle mehr oder weniger fast drei Jahre zu unserer Studienzeit in Mannheim gelebt haben und dabei ein sehr gutes Gefühl für die Lagen und die Region bekommen haben. 

> Wenn Du einen guten Standort für Dich gefunden hast und Du zufrieden bist, suche nicht krampfhaft nach einem weiteren Standort nur um vermeintlich Dein “Risiko” zu streuen. Mit der theoretisch sinnvollen Risikostreuungen kommen neue “Risiken” wie schlechtes Netzwerk zu Maklern, Banken und Handwerkern vor Ort hinzu. Diese neuen “Risiken” bzw. Herausforderungen kannst Du selbstverständlich mit viel Fleiß und Energie beheben, jedoch birgt das immer Opportunitätskosten bzw. Opportunitätsinvestments – je nachdem aus welchem Blickwinkel Du es betrachtest. 

 

> Versuche zunächst an einem Standort ein persönliches Netzwerk aufzubauen. Deine dann gemachte Erfahrung und Dein Immobilienbestand werden ein guter Türöffner zu sein um in weitere, bislang für Dich unbekannte Standorte zu investieren