Garagen als Kapitalanlage vermieten – Lohnt sich das? Wir klären in diesem Beitrag über die Vermietung von Stellplätzen und Garagen auf.
Oft gelangt man durch den Kauf einer Immobilie nicht nur in den Besitz einer schönen Wohnung oder eines Hauses, sondern auch in den Genuss einen Stellplatz oder gar eine Garage zu besitzen. Natürlich kannst Du auch einzelne Garagen oder Stellplätze über die einschlägigen Portale suchen und ggf. zu attraktiven Konditionen erwerben.
Eine Garage ermöglicht es, einen weiteren Mietvertrag unabhängig von der Wohnung, dem Haus abzuschließen oder aber diesen direkt mit dem Objekt mit zu vermieten. Diesen Fall der Vermietung kann man als eine Spezialvermietung betrachten, da er neben einigen Vorteilen auch ein paar Fallstricke aufweist. So ist die Vermietung bereits einer einzelnen Garage eine gewerbliche Tätigkeit.
Wir geben Dir die Antwort auf alle fragen rund um das Vermieten von Garagen:
Wie finde ich solche Garagen oder Stellplätze? Was muss ich im Vergleich zu Immobilien beachten? Was ist das Schlimmste, was mir bei einem Tiefgaragenstellplatz einmal passiert ist?
Was es hierbei zu beachten gibt und wie Stellplatz vermieten Spaß macht, oder ob Du ggf. sogar nur Stellplätze kaufen solltest, das Alles und weitere Tipps & Tricks habe ich Dir in diesem Blogartikel zusammengestellt. Viel Spaß beim Lesen!
Disclaimer: Bevor wir starten wie gewohnt unser Disclaimer, dass wir weder Steuerberater noch Rechtsanwälte sind und wir daher mit unserem Blog keine Beratungsdienstleistung abgeben bzw. darstellen, sondern vielmehr unsere Ideen und Erfahrungen zu diesem Thema mit Dir teilen möchten.
Inhaltsverzeichnis
#1 Garagen vermieten – Wie finde ich günstige Garagen für die Vermietung?
#1.1 Was gibt es für Besonderheiten beim Garagenkauf und -vermietung zu beachten?
#1.2 Was ist die Zielrendite einer Garage?
#1.3 Welche Lage/Makrolage eignet sich zum Garagenkauf?
#1.4 Lohnt sich der Neubau von Garagen?
#1.5 Wo gibt es alternative Stellplatzmöglichkeiten zum Vermieten?
#2 Was ist baulich zu beachten?
#4 Fuck Up Story – Fremder PKW auf dem Stellplatz
#1 Garagen vermieten- Wie finde ich günstige Garagen für die Vermietung?
Gerade in Städten sind Parkplätze häufig Mangelware und am Feierabend möchte man sich die ewig andauernde Parkplatzsuche ersparen. Garagen werden meist nicht nur für das liebste Spielzeug der Deutschen – das Auto – verwendet. Nein, häufig werden gerade in Großstädten Garagen zu trockenen Lagerräumen und zusätzlicher Nutzfläche für Kleidung, Werkzeug, Möbel und vielen anderen Dingen, von denen man sich nur schwer trennen kann, umfunktioniert. Man kann auch eine Garage zu mehreren Lagerboxen umfunktionieren und diese dann kleinteiliger vermieten. Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt, wenn es eine Nachfrage gibt.
Was gibt es für Besonderheiten beim Garagenkauf und -vermietung zu beachten?
Oftmals haben Garagen eigene Grundbücher. Banken finanzieren einzelne Garagen in der Regel eher ungern. Gründe hierfür sind neben geringem Volumen oftmals auch die sehr geringe Beleihbarkeit. Ist die Garage nicht 40- oder 50.000€ Wert, kommt für die meisten Banken ein Hypothekendarlehen, sprich ein grundschuldbesichertes Darlehen nicht in Frage. Meist sind dann nur wesentlich teurere Verbaucher- oder Konsumkredite möglich. Anders verhält es sich natürlich, wenn das Einfamilienhaus um eine Garage erweitert werden soll. Dort wird dann das Einfamilienhaus als Sicherheit betrachtet und die Garage als wertsteigernde Maßnahme empfunden.
Was ist die Zielrendite einer Garage? Garagen sollten daher beim Ankauf deutlich bessere Renditen als Wohnungen aufweisen. Zumindest ist dies im Regelfall so – Renditen von bspw. >8% p.a. sind unseres Erachtens zumindest keine Seltenheit. Eine Garage mit einem Faktor von 20 lohnt sich i.d.R. nicht, da die Nutzungsdauer von Garagen deutlich geringer ist als die von einer Wohnung. Bedeutet eine Garage ist deutlich früher abgenutzt und muss erneuert oder abgerissen werden.
Welche Lage/Makrolage eignet sich zum Garagenkauf?
Für Garagenkäufe und -vermietung eignen sich Städte größer 10.000 Einwohner. Das hat den Hintergrund, dass ansonsten meiner Einschätzung nach die Nachfrage zu gering ist oder kein Parkplatzproblem besteht. Weitere Info’s zur Analyse von Makrolagen findest du in unserem Beitrag „Die Standortwahl„.
Lohnt sich der Neubau von Garagen?
Der Neubau von Garagen lohnt sich meist kaum, da Garage eine Grundfläche von ca. 13 – 15 qm haben. Es kommt dabei immer auf den Quadratmeterkaufpreis des Grundstücks an, da sich die Baupreise für Garagen nur merklich verändert. Wir kalkulieren bei einer Garage je nach Bauweise zwischen 7.500€-15.000€. Bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von 35-60€ ist eine rentable Vermietung nur in den wenigsten Fällen noch möglich.
Interessante Möglichkeiten bieten vor allem größere Garagenparks oder Tiefgaragen unterhalb von Mehrfamilienhäusern. Oft gibt es bei den Garagenparks verwaltende Garagen-Vereine und Eigentümer, die ihre Garage verkaufen wollen. Meist handelt es sich um ältere, langjährige Eigentümer, die zum Beispiel keine Verwendung für die Garage mehr haben und die Möglichkeiten der digitalen Plattformen nicht kennen, aber auch nicht proaktiv von Maklerbüros angesprochen werden.
Wo gibt es alternative Stellplatzmöglichkeiten zum Vermieten?
Oft eignet sich auch die leerstehende Grundstücksfläche zum Ausbau von Stellplätzen gerade in Städten. Wiesenflächen können bspw. mit einem Carport oder Dach überbaut werden und für Wohnwagen oder Boote als Unterstand dienen. Wohnwagen und Boote benötigen dabei lediglich Platz und stehen den ganzen Winter über auf der Fläche, bis im Frühjahr/Sommer die Wohnwagen- oder Segelsaison wieder beginnt.
#2 Was ist baulich bei Garagen und Stellplätzen zu beachten?
Auf folgende Gegebenheiten solltest Du unseres Erachtens achten, wenn Du Dich für eine Garage interessierst:
Keine Pachtgrundstücke -> Durchaus möglich, dass die Garage abgerissen wird – zumindest solltest Du das einkalkulieren
Keine Blechgaragen (auch nicht verzinkt) -> Rostrisiko bzw. erhöhtes Instandhaltungsrisiko
Keine Garagen mit Holzbedachung -> nur richtige Flachdächer, welche bekiest sind oder mit einer Betonplatte versehen sind (evtl. noch alte Modelle mit Schindeln)
Duplexparker –> Werden häufig ungerne genutzt bzw. gemietet, da es technisch etwas aufwändiger und nicht so komfortabel wie gewöhnliche Einzelgaragen sind
Lage ist der entscheidende Faktor – auch bei Stellplätzen: Vorstädte bzw. Städte mit großem Parkplatzbedarf sind ideal, oft preislich aber nicht mehr rentabel
#3 Garagen und Steuern
Es gibt das Gerücht, dass Garagenvermietung umsatz- und gewerbesteuerpflichtig ist. Ich möchte Dir kurz erklären, was aus unserer Sicht an diesem Gerücht dran ist und wie es sich mit der Steuerlast bei Einnahmen aus Garagenvermietung verhält.
Wenn man eine Wohnung mit einer Garage vermietet, liegt in der Regel keine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vor.
Wenn Du die Garage jedoch separat vermietest, kann es zu einem Anfall von Umsatzsteuer kommen. Die Umsatzsteuer wird jedoch nicht erhoben, wenn die Voraussetzungen für die Kleinunternehmerregelung (§19 UStG) vorliegen. Bedeutet, dass die Umsätze <22.000€ und im laufenden Kalenderjahr 50.000€ nicht überschreiten dürfen.
#4 Fuck Up Story
Was ist das Schlimmste, was mir in Bezug auf eine Garage passiert ist?
Eine kleine Anekdote, die auch die Risiken der Stellplatzvermietung aufzeigt, möchte ich Dir in diesem Abschnitt kurz mitgeben.
Ich wurde eines Tages von unserem Stellplatzmieter in einer Tiefgarage (Duplex-Parker) angerufen. Der Mieter schilderte mir, dass sein Parkplatznachbar, offenbar aus Angst vor Schrammen immer viel zu weit mittig parkte, wodurch mein Mieter mit seinem Auto seinen Stellplatz nicht mehr nutzen konnte. Die gesendeten Bilder meines Mieters gaben mir die Bestätigung. Nach ausfindig machen des benachbarten Stellplatzmieters ging es mehrere Wochen hin und her – bis der Mieter durch Androhung der Kosten-/Miet-Inrechnungstellung schließlich einlenkte.
Doch offensichtlich ist dieser Stellplatz jetzt verflucht, denn nur ein halbes Jahr später rief mich unser Mieter erneut an. Diesmal stand ein fremder PKW auf dem Parkplatz. Die logischen ersten Schritte (Zettel an die Scheibe mit dem Hinweis, dass dies nicht sein Parkplatz ist) blieben erfolglos. Auch das Gespräch mit der Hausverwaltung führte zu keinem gewünschten Ergebnis.
#4.1 Was kann man bei einem versperrten Stellplatz tun?
Rechtlich hat man zwar die Möglichkeit, auf eigene Kosten den PKW abzuschleppen bzw. ggf. eine Halterfeststellung durchzuführen, jedoch bleibt man im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen. Bei 35€ monatlicher Stellplatzmiete wären durch die Kosten für den Abschleppdienst wahrscheinlich rd. eine Jahresmiete versickert. Weder das Ordnungsamt (nur öffentlicher Raum), noch die Polizei übernimmt in solch einem Fall. Was im Übrigen als Vermieter und somit Steuerzahler in Deutschland in meinen Augen nicht gerade glücklich ist.
Wie es weiterging…
Nach drei Wochen war das Auto so plötzlich, wie es auf dem Parkplatz stand, wieder verschwunden. Bis heute ist das Fahrzeug nicht mehr aufgetaucht und da das Rolltor der Tiefgarage verriegelt ist und keiner der anderen Eigentümer oder Mieter ein solches Auto fährt, konnte der Halter des Fahrzeugs noch immer nicht festgestellt werden.
Also zum Glück Happy-End für mich. Wäre jedoch der PKW stehen geblieben, hätte ich nicht nur meinen Mieter verloren, sondern auch das Geld für die Räumung des Stellplatzes aufbringen müssen.
Was Du daraus lernen kannst? Auch bei der Vermietung von Garagen ist nicht alles passiv und einfach. Oft sind es solche unschönen Sachverhalte derer Du Dich annehmen musst.
#5 Zusammenfassung & Fazit
In der Regel kurze Kündigungsfristen (<1 Monat),
Kleine Beträge für die Investition (500€-15.000€),
Individuelle Regelung wegen der Vertragsfreiheit zugunsten des Vermieters möglich, bei Wohnungsmietverträgen ist Vertragsform über das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB, §535 ff.) geregelt,
Mietvertrag bedarf nicht der Schriftform, es empfiehlt sich jedoch aus Gründen des Nachweises und der allgemeinen Dokumentation einen schriftlichen Mietvertrag zu schließen,
Einfache Geld-Allokation über verschiedene Standorte, kein Klumpenrisiko,
Banken geben meist nur private Verbraucherkredite und keine Baufinanzierungen, außer die Garage/Stellplatz wird mit einer Wohnung oder einem Haus erworben
Die Verwaltung ist einfacher als bei Wohnungen: Die Abrechnung ist simpel, denn es müssen schließlich keine Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Oft lohnt sich aber der Aufwand nicht.
Garagen sind ein interessantes Beginner-Investment, da sie wenig Kapital benötigen, den Eigentümer aber an die Vermietung heranführen. Erste Erfahrungen mit Mietern sammeln und bewusst werden, dass das Vermieter-Dasein leider nicht nur monatlich die Mieten vereinnahmen bedeutet, sondern mit gewissen Rechten und Pflichten verbunden ist. Des Weiteren können sie für Dich als Investor ein interessanter Baustein sein, um Cashflowüberschüsse zu erzielen und so nicht so rentable Wohnungen- oder Gewerbevermietung auszugleichen.
#5.1 Wann ist eine Garage/ein Stellplatz rentabel?
Die erste Indikator ist der Faktor Miete zum Kaufpreis: Als grober Richtwert für den Kaufpreis gilt demnach maximal das 10-12-fache der jährlichen Mieteinnahmen.
Vermietest Du einen Stellplatz für mtl. 50€, ist das 12-fache der jährlichen Kaltmiete ca. 7.200€ der maximale Kaufpreis, den Du für einen Stellplatz bezahlen solltest. An dieser Zahl merkst Du, dass ein Stellplatz in Frankfurt, Hamburg, Heidelberg oder Stuttgart für diesen Kaufpreis nahezu unrealistisch ist. Auch wenn in diesen Lagen Mieten von 100-150€ erzielt werden können. Weitere spannende Kennzahlen für die Vermietung findest du in unserem Beitrag: „Wichtige Immobilienkennzahlen„, die Kennzahlen können auf’s Garagen vermieten übertragen werden.
Die zweite Kennzahl ist der Cashflow, denn auch bei einem Garagen-Investment muss am Monatsende das Investment einen Cashflow-Überschuss erwirtschaften. Dabei solltest Du nicht nur die laufenden Kosten für die Bewirtschaftung, sondern auch im Falle einer Finanzierung den Kapitaldienst berücksichtigen.
Wenn Du die ersten Garagen vermietest und siehst, das es funktioniert, traust Du Dich vielleicht an die erste Wohnung.
Fortführende Links, Videos und Podcasts zum Thema Garagen- und Stellplatzvermietung:
https://open.spotify.com/episode/0w5bC1O8aCyUSfMob8BaiJ?si=4f74AHz6RfOdB1yiXemv_A
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